文\唐松華

    近年來，隨著房地產市場的持續下行，銀行不動產抵押貸款糾紛呈明顯上升趨勢。其中，出現了不少第三人以其系房產共有人或真實權利人為由進行抵押無效抗辯的案件，給銀行不動產抵押貸款業務風險防范工作帶來了不小的考驗。

    根據筆者的辦案體會，隨著民法典及相關司法解釋的頒布實施，法院對此類案件的審判理念發生了明顯的變化，從以前側重銀行國有資產的保護，逐步轉變為強化銀行辦理不動產抵押過程中的審查義務，體現了法院強化真實權利人權益司法保護的審判傾向。

一、從兩起真實案例看銀行善意取得抵押權的司法認定

  案例一：

    張某與俞某于2005年登記結婚，婚姻存續期間購置了房產一套，房產登記在張名下。2021年，張某持房產證及“離婚證書”（系張某偽造，雙方未辦理過離婚登記手續）到銀行辦理抵押貸款，并出具單身承諾。銀行對登記在張某一方名下的房產證及其所持的“離婚證”進行審查，認為張某符合有權處置的外觀條件，對案涉房屋辦理了抵押登記。俞某對此并不知情，后發現抵押合同后，認為其丈夫張某提供虛假離婚材料，未經同意擅自將夫妻共有房產抵押，而銀行未能嚴格審查便對共有房屋辦理了抵押登記，侵害了其作為抵押房產共有人的合法權益，遂訴至法院請求確認案涉《抵押合同》為無效。

    審理查明，房屋產權證書上登記顯示為張某一人所有，并未注明共有人，銀行舉證的“離婚證”復印件僅有個人信息及照片一頁，無相關民政部門蓋章和婚姻登記人員簽字一頁。

    一審法院認為銀行已盡到形式審查義務，對俞某主張確認《抵押合同》無效的請求不予支持。俞某不服判決，提起上訴。

    二審法院認為，銀行作為金融機構，雖不苛責其具備虛假證件的鑒別能力，但在辦理抵押貸款時必須盡到形式上的審查義務，需要對抵押物的權利歸屬情況以及登記名義人的婚姻狀況進行合理審核。銀行應當要求抵押貸款人提供完整的離婚證原件進行核查，對編號是否合理、是否有民政部門及相關人員簽章等進行核實，然而銀行的審核材料僅留存“離婚證”個人信息及照片一頁，并無相關民政部門蓋章和婚姻登記人員簽字一頁附卷，可見，銀行對“離婚證”的形式審查工作并不完備，不能達到銀行對虛假“離婚證”產生善意信賴的標準。在銀行非善意或存在重大過失的情況下訂立的抵押合同，應為無效。最終，二審法院駁回了銀行要求對抵押物行使優先受償權的訴訟請求。

    案例二：2022年9月30日，A公司與B公司簽訂《房屋轉讓合同》，約定A公司購買B公司某城市商業綜合體商鋪十間，商鋪價款500萬元，A公司于2022年12月底前付清房款，B公司于2023年3月31日前辦妥過戶登記手續。此后，A公司依約支付了轉讓款500萬元，雙方辦理了房屋交接手續。A公司于2023年3月10日進場裝修。但B公司未按時辦妥不動產過戶登記。

    2023年5月，B公司將案涉商鋪抵押給銀行，貸款400萬元，并辦理了抵押登記手續。后因B公司逾期未歸還銀行貸款，銀行向法院起訴請求B公司歸還貸款本息并對抵押物優先受償。法院支持了銀行的全部訴訟請求。此后銀行申請強制執行，執行期間A公司方得知房屋被抵押的事實。

    A公司遂提起執行異議之訴，以銀行在其進行裝修時并未實際到現場進行勘察，以未盡到合理形式審查義務請求確認抵押無效，注銷抵押登記。最終法院采納了A公司的意見，認定銀行對抵押權不構成善意取得。

    上述案例涉及抵押的不動產存在共有人或真實權利人的情形。對于抵押人是否為真正的房屋權利人，銀行作為金融機構查證難度較大，加上經辦人員風險意識不強，確實給了無權處分人提供抵押的可乘之機。那么，銀行在什么情況下不能被認定為善意取得，不能享有抵押房屋的優先受償權呢？我們從法律規定和實務操作層面展開分析：

二、關于善意取得的法律規定

    《民法典》第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第十五條   具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

    從上述規定看，銀行作為專業的金融機構，在辦理抵押業務時，并不會出現上述司法解釋中認定知道轉讓人無處分權的五種情形，也不會違反法條中的“以合理的價格轉讓和辦理抵押登記”的相應規定，真正難于把握的是法條中“（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；”，以及司法解釋中“真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。”因此，銀行出于善意和無重大過失是銀行是否能夠取得抵押權的核心因素。

三、善意的評判標準

    善意取得的認定需要綜合個案的不同情況進行判斷，需要就不同案件當事人、法律關系、抵押物情況、設立抵押權過程等進行綜合判斷。不動產抵押權善意取得的善意，是指抵押權人客觀上不知道抵押人無抵押不動產的所有權或處分權的事實。

金融借款合同糾紛中法院一般傾向認為善意應包括不明知且無重大過失兩方面。“不明知”是指登記簿上登記不動產為抵押人所有，且登記簿上未有異議登記、預告登記以及其他形式限制不動產權利的有關記載事項。而“無重大過失”是構成“善意”的一個消極條件，“無重大過失”體現在銀行簽訂抵押擔保合同時已盡到了審慎的注意義務和審查義務。

    相較于一般的債權人，銀行作為專業的金融機構，法院往往會對其課以較為嚴格的善意評價標準。除考慮銀行是否審查了不動產登記簿的登記信息外，還將是否盡到了金融機構的審慎注意義務作為衡量是否善意的標準。

監管部門對銀行辦理貸款業務有相應的規范，這些規范不是認定抵押合同是否有效的法律依據，但往往是法院認定銀行是否盡到審慎注意和審查義務的關鍵依據。

    國家金融監督管理總局令2024年第3號《個人貸款管理辦法》

第十四條 貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對個人貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，形成調查評價意見。

第十五條 貸款調查包括但不限于以下內容：

借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔保意愿、擔保能力或抵（質）押物價值及變現能力；第十六條 貸款調查應以實地調查為主、間接調查為輔，采取現場核實、電話查問以及信息咨詢等途徑和方法。

司法實踐中，如果銀行在貸款過程中對上述某一項未盡到合理審查義務，未遵守合理的商業準則和管理規范，法院往往會認定銀行在客觀上存在過失，不符合不動產善意取得制度中善意的構成要件。

四、銀行實務操作中存在的問題

    從銀行敗訴的相關案例看，銀行在接受不動產抵押過程中存在的突出問題主要有：

1、夫妻或家庭共有房產單方抵押。

銀行未審查婚姻狀況（如征信、戶口本顯示已婚，卻未核實配偶意見）； 僅憑抵押人 “單身承諾” 或殘缺、虛假離婚證即認定單獨所有；單獨辦理一人名下的拆遷安置方，未核實享有共同財產權的實際安置對象，未要求配偶或共有人簽字或出具同意抵押文件。

2、房產登記與真實權屬不一致。

如司法審判實務中較常見的先賣后抵（房主賣房未過戶又抵押），

借名登記（規避房產限購政策）案件，往往是名義持有人瞞著實際權利人擅自設定抵押。銀行未實地查勘房屋占有狀態，因而造成未能發現買受人早已入住、裝修物情況；未核查房屋實際出資、占有、使用情況（如水電費、物業費由第三人繳納）； 忽視抵押人無法提供購房款流水、長期未居住等異常信號，未核查不動產是否存在買賣、贈與等在先合同與交付事實。

3、證明文件審查存在重大疏漏，能發現而未發現。

工作人員未核實身份證、不動產權證、婚姻證明等原件真實性； 接受偽造、變造證件且未通過官方渠道核驗；關鍵文件（如離婚證）缺失民政蓋章、登記員簽字等核心要素卻未補正。

    對上述情形，以登記公示為由主張善意，通常不被法院支持。法院判決的理由顯示：銀行需主動核查婚姻與共有關系，形式審查需達到專業機構合理注意標準；銀行需核實“占有與登記是否一致”，未實地核查導致不知真實權利人，構成重大過失；專業機構應具備識別證件瑕疵的能力，形式審查需盡到合理核對義務，疏漏導致無權處分的，不認定善意；借名登記下，銀行需結合占有、出資等證據判斷真實權屬，僅依賴登記不滿足專業審查要求......

五、銀行如何運用不動產抵押權善意取得制度維護自身權益

    法院認定銀行是否善意，核心在于是否盡到專業金融機構的審慎注意義務，而非僅依賴不動產登記公示效力。未核查婚姻、共有、占有狀態或證明文件存在重大疏漏，均可能導致抵押權不成立。銀行需將 “形式審查+實質核查” 結合，通過流程合規與證據留痕降低法律風險。如銀行已審慎地做好以下工作，那么可以依法主張法院也將支持銀行善意取得的主張：

1、認真核查了不動產登記薄無共有或限制記載，且通過官方渠道核驗婚姻、權屬等證明文件真實完整；

2、實地查勘房屋，占有狀態與登記一致，無第三方主張權利的痕跡；

3、抵押人提供的材料（如離婚協議、配偶聲明）相互印證，無明顯矛盾，銀行已盡必要核實義務。

    在操作層面，做到流程留痕，作為已盡注意義務的證據。即在實地查勘時，做到拍照留存房屋實際占有、使用狀態，記錄居住人身份與關系。文件核驗時，通過公安、民政、不動產登記機構等官方渠道核驗證件真實性，并留存完整核驗記錄。