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開發(fā)商逾期交房構成根本違約致使合同目的無法實現(xiàn)，購房者有權解除合同。

裁判觀點：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第（四）項之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。鑒于逾期交房近四年之久，無論原告購買案涉房屋是以居住或以收益為目的，已經超過原告對被告的違約行為所能保持的容忍度，被告的違約行為導致原告期待通過訂立合同而達到的交易目的長期不能得到實現(xiàn)，在原告足額支付合同項下的全部價款的條件下，原告長期不能獲得合同的利益、實現(xiàn)占有、支配房屋的權利抑或進行房地產投資獲益的回報，相對于合同訂立的目的而言，被告的違約行為已不是一般的遲延履行合同的違約行為，原告主張其不能實現(xiàn)訂立合同的目的有事實基礎，請求依法解除合同的請求應予支持。

疫情暴發(fā)后簽訂的購房合同，開發(fā)商不應以疫情作為不可抗力的理由。但房地產開發(fā)建設確實受影響較大的，應考慮實際情況，平衡各方利益，按照公平原則變更相應的交付履行期限。

裁判觀點：譚某與某置業(yè)公司的商品房買賣合同簽訂于2020年12月15日，約定交付時間為2022年10月30日前，整個時間段均處于疫情期間，受疫情影響較大，為保證案涉項目能正常交付，該項目已列入“保交樓”政策范圍，正在積極推進過程中。2024年4月10日，某區(qū)房地產領域“三保”工作領導小組辦公室、某區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、某置業(yè)公司向本院出具《某項目進展情況說明》，某置業(yè)公司承諾案涉項目2024年內完成全部交付。某置業(yè)公司的承諾實質是請求變更合同履行期限。根據(jù)《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第4條“疫情或者疫情防控措施導致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導致買受人不能按照約定的期限支付購房款，當事人請求解除合同，由對方當事人承擔違約責任的，人民法院不予支持。但是，當事人請求變更履行期限的，人民法院應當結合案件的實際情況，根據(jù)公平原則進行變更。”綜合本案的實際情況，因案涉項目受疫情影響較大，且該項目已列入政府“保交樓”項目，某置業(yè)公司也明確了具體交房日期，為平衡雙方的利益，對譚某請求解除合同的主張，本院不予支持。因延期交付造成譚某的損失，及若某置業(yè)公司在2024年內仍未交付，譚某可另行主張權利。

購房者以約定的解除權成就為由解除合同，不必然產生解除合同的效果。

裁判觀點：案涉合同約定某公司應于2023年6月30日前將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付呂某使用，案涉合同補充協(xié)議約定某公司未按約交房的，逾期超過90日的，呂某有權解除案涉合同，但該補充協(xié)議同時約定，呂某解除案涉合同的，應在上述90日期限屆滿后30日內書面解除案涉合同，否則視為呂某放棄行使該解除權，繼續(xù)履行案涉合同。按照以上關于約定解除合同權利的約定，呂某應于2023年9月29日至10月28日內行使約定的解除權。但呂某未舉示證據(jù)證明其于上述期間書面通知某公司解除案涉合同，因呂某未在案涉合同補充協(xié)議約定的期限內行使解除案涉合同的權利，該權利消滅。同時，因某公司于2023年12月26日向呂某郵寄接房通知書通知其2023年12月28日和29日接房，故雖然案涉房屋遲延交房，但已達到交房條件，呂某的合同目的已然能夠實現(xiàn)。綜上，本院對呂某超要求解除案涉合同并退還購房款及支付資金占用損失的訴訟請求不予支持。

開發(fā)商雖逾期交房，但情節(jié)輕微，且不影響合同目的實現(xiàn)的，購房者的合同解除權不被支持。

裁判觀點：案涉《商品房買賣合同（預售）》約定的交房時間為2022年9月30日，但《補充協(xié)議》約定“出賣人自身原因造成未在買賣合同約定期限內將房屋交付買受人，買受人給予出賣人60日的寬展期。寬展期內，合同繼續(xù)履行；如寬展期屆滿后出賣人仍未將該房屋交付買受人，出賣人應自寬展期屆滿之日起按買受人已交購房款日萬分之一向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。”同時考慮新冠疫情因素，亦應給予某公司交房期限的順延期間，根據(jù)公平原則酌定案涉房屋交付時間可順延45日。本案中，某公司違約時間較短，違約情節(jié)輕微，且某公司亦在積極履約，在保交樓的政策背景下，王某的合同目的并非不能實現(xiàn)，根據(jù)誠實信用原則，對于王某關于解除合同的訴訟請求，本院暫不予支持。

因不可抗力造成逾期交房，但案涉房屋已具備交付條件，購房者請求解除合同的，法院不予支持。

裁判觀點：就本案目前查明的事實來看，在主觀上，某房地產開發(fā)公司并無逾期交房之故意，在原因上，導致涉案房屋逾期交付的根本原因就是新冠疫情暴發(fā)，疫情影響范圍廣、時間長，對于房屋交付行為肯定會產生極為不利的影響，即便是疫情宣布結束，工程逐步復工，但其對于社會商業(yè)活動特別是對于建筑行業(yè)的后續(xù)影響亦將會持續(xù)相當一段時期，這是客觀不爭之事實。在此期間，某房地產開發(fā)公司亦一直積極采取各種方式推進涉案工程建設。就違約行為的后果來看，目前除發(fā)生房屋逾期交付情形外，并未出現(xiàn)其他嚴重后果；目前涉案房屋已經完全具備交付條件，購房人的合同目的已經完全能夠實現(xiàn)，并未構成根本違約；對于逾期違約行為給購房人造成的損失，則完全可以通過支付違約金的方式予以彌補。據(jù)此，某房地產開發(fā)公司的逾期交房行為雖已構成違約，但該違約行為既未動搖合同的履行基礎，亦不影響購房者合同目的實現(xiàn)，并未構成根本違約，在能夠以給付違約金的方式彌補購房者損失的情況下，綜合考慮民事主體之間的利益均衡，一審法院未支持購房人解除合同的請求，處理正確。

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