文\沈家韋
隨著我國法治化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民群眾對自身權(quán)益的維護(hù)意識(shí)也得到了相當(dāng)程度的提升，加之社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁發(fā)生，案外人執(zhí)行異議作為一項(xiàng)重要的案外人民事權(quán)利救濟(jì)制度，其案件數(shù)量日益增加。案外人執(zhí)行異議中涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件占據(jù)了很大一部分，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為居民日常生活所依附的場所，是保證日常生活的平安穩(wěn)定的根本，其價(jià)值對大多數(shù)中國家庭的重要性不言而喻。執(zhí)行程序一般只做形式審查，在一定情況下不可避免會(huì)對不知情案外人權(quán)益造成損害。當(dāng)案外人的合法權(quán)益因強(qiáng)制執(zhí)行程序受到侵害時(shí)，法院通過對案外人提出的執(zhí)行程序中有爭議的權(quán)利義務(wù)關(guān)系予以審理，給予其實(shí)體性救濟(jì)的機(jī)會(huì)。不動(dòng)產(chǎn)雖不以占有作為所有權(quán)公示公信的方式，但占有確系判斷買受人是否享有物權(quán)期待權(quán)的重要因素。審理不動(dòng)產(chǎn)買受人提起的案外人執(zhí)行異議時(shí)更需要以事實(shí)為依據(jù)，既要維護(hù)案外人的合法權(quán)益，又要保障申請執(zhí)行人通過執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)其債權(quán)的正當(dāng)利益，故應(yīng)從嚴(yán)審查案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、案情簡介
2011年6月2日，異議人干某與被執(zhí)行人殷某及其妻子簽訂《房屋買賣協(xié)議書》一份，協(xié)議約定殷某將其位于平湖市某鎮(zhèn)A地上的房產(chǎn)（建筑面積256平方米左右，土地使用權(quán)面積322.1平方米，三間二層樓，該房產(chǎn)水電齊全，包括裝潢）出售給干某，干某向其支付房款人民幣460,000元。并且，雙方簽訂該協(xié)議時(shí)委托平湖市某法律服務(wù)所進(jìn)行見證。協(xié)議簽訂后，干某分別于2011年6月2日、2011年11月23日、2012年1月19日、2012年1月21日、2012年2月2日向殷某支付房款34萬元、2萬元、4萬元、3萬元、3萬元，共計(jì)46萬元。干某支付第一筆房款后，殷某立即將土地證以及上述房屋交付給干某，干某一直居住至今。
2023年10月，平湖市人民法院在執(zhí)行（2023）浙0482執(zhí)XXXX號(hào)過程中，查封了殷某名下的坐落于平湖市某鎮(zhèn)的A地[不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：平湖國用（2004）字第XXX號(hào)]。按不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果顯示：A地的使用權(quán)人為殷某。
2023年11月10日，干某作為涉案A地上的房屋買受人，且已付清全款，為保護(hù)其自身權(quán)益不受損害，向平湖市人民法院提起執(zhí)行異議之訴。
2024年1月3日，平湖市人民法院作出（2023）浙0482執(zhí)異議65號(hào)執(zhí)行裁定：中止坐落于平湖市某鎮(zhèn)的A地[不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：平湖國用（2004）字第XXX號(hào)]的執(zhí)行。
二、法律評(píng)析
案涉房地產(chǎn)被執(zhí)行的原因?yàn)椋骸吨腥A人民共和國民法典》第二百零八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！币蛏姘竿恋厥褂脵?quán)登記在殷某的名下，該登記對外具有公示效力，所以平湖市人民法院查封了殷某名下的坐落于平湖市某鎮(zhèn)的A地。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《異議和復(fù)議規(guī)定》”）第二十八條的規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持；（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，該規(guī)定是認(rèn)定案外人權(quán)利能否排除執(zhí)行的重要法律依據(jù)。本案中，買受人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，查封前買受人實(shí)際占有案涉房屋，買受人房款已足額付清，因出賣人原因買受人未能進(jìn)行過戶登記。鑒于能否達(dá)到“權(quán)利能夠排除執(zhí)行”的問題很大程度上屬于法官自由裁量的范圍，需根據(jù)個(gè)案情況進(jìn)行綜合判斷。本案買受人的前述事實(shí)行為完全符合《異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條中排除執(zhí)行的法定條件。
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。第一，案涉房屋并不屬于違章建筑，該房屋在建造前本身已經(jīng)過規(guī)劃，具有區(qū)域整體規(guī)劃圖紙，但由于城鄉(xiāng)自建房屋的歷史特殊性而沒有針對該單獨(dú)房屋的建設(shè)規(guī)劃許可證，從而導(dǎo)致后續(xù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)遇到阻礙。但如取得原土地使用權(quán)人殷某的積極配合，通過復(fù)雜的程序該案涉房屋仍可以補(bǔ)辦手續(xù)并取得房屋產(chǎn)權(quán)證。第二，退一步講，對于違法建筑買賣而言，買賣合同的標(biāo)的具有違法性，但這并不能否定買賣合同的效力。最高院在相關(guān)裁判案例中明確了如下裁判要旨：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條有關(guān)建設(shè)單位申請辦理建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定，是行政機(jī)關(guān)在規(guī)范建筑領(lǐng)域內(nèi)的管理性強(qiáng)制規(guī)定，該規(guī)定對私法領(lǐng)域內(nèi)的商品房買賣合同效力不產(chǎn)生直接影響。只有那些違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范中的效力性規(guī)范，構(gòu)成對他人或公共利益重大侵害的買賣合同，才可否定其效力。
（二）非因買受人自身原因未辦理過戶登記
本案買受人干某有積極行為要求出賣人殷某協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但殷某因辦理房產(chǎn)手續(xù)的過程復(fù)雜且早已收到干某全部房款，因此并未積極配合買受人辦理過戶登記。對于上述事實(shí)殷某在執(zhí)行異議審理時(shí)均予以承認(rèn)并向買受人表示道歉。雖然本案中從雙方房屋買賣合同簽訂至人民法院查封案涉房屋有十余年時(shí)間，同時(shí)期規(guī)劃建設(shè)的相鄰房屋均已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，買受人有消極行使登記權(quán)利的懷疑并可能被認(rèn)定為對未辦理過戶登記存在過錯(cuò)。但是，目前相關(guān)指導(dǎo)意見和裁判觀點(diǎn)更傾向于保護(hù)作為普通民事主體的不動(dòng)產(chǎn)買受人，不對其苛責(zé)過重的法律義務(wù)。
三、案后結(jié)語
“權(quán)利外觀主義”是民商法研究中非常重要的工具，能夠極大激發(fā)市場活力、保障交易安全。但是，公正與效率總是一面博弈一面同行。不動(dòng)產(chǎn)案外人執(zhí)行異議對于確保不動(dòng)產(chǎn)交易的公正性和合法性具有重要意義。它不僅保護(hù)了合法權(quán)益的所有者，也為不動(dòng)產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行提供了法律保障。通過執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴等機(jī)制的有效運(yùn)用，可以避免不動(dòng)產(chǎn)交易中可能出現(xiàn)的權(quán)利沖突，維護(hù)法律的公正與權(quán)利人的合法利益。
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