周澤宇

案情介紹

       2011年8月5日，甲某與乙某簽訂《房屋買賣合同》，約定甲某將坐落于嘉興市桐鄉市濮院鎮巴黎春天一處單元房轉讓給乙某，成交價30萬元，合同簽訂當日支付10萬元，余20萬元購房款2013年8月4日前支付，剩余房屋貸款由乙某償還，由乙某每個月還款日前將款項打入甲某賬戶。另外合同中還約定房子5年期滿后，甲某負責過戶給乙某。
      合同簽訂當日乙某現金支付給甲某10萬元，此后，甲某將房屋鑰匙交給了乙某，乙某遂對房屋進行了裝修并入住至今。房屋滿5年后乙某要求甲某配合辦理過戶，甲某稱因乙某償還房屋貸款期間曾有逾期還款導致甲某信用不好，給其造成損失，要求賠償。乙某稱甲某是因為房價上漲，想借此多要一筆錢。
     本所律師接受乙某委托代為提起訴訟，辦理過戶手續。

案件難點

       1、銀行抵押權
       本所律師接受原告即乙某委托代理后提起訴訟的同時對案涉房屋進行了保全，防止被告甲某將案涉房屋進行轉讓，但鑒于案涉房屋尚有貸款未還清，房屋抵押給交通銀行，法院將案涉房屋保全后依法通知了抵押權人即銀行，銀行此后向法院表示要提起訴訟行使抵押權，法院通知案件要中止審理。
       2、被告甲某提起反訴
       被告甲某提起反訴要求原告乙某支付購房款15萬元及利息8萬元（自2013年8月5日計算至2019年1月18日），同時要求原告乙某賠償因違約給其造成的信用損害損失20萬元。被告甲某提供了房產證證據證明房屋系其所有，同時提供了交通銀行個人客戶交易清單以證明原告乙某曾有過10多次逾期還款的事實。
       3、原告乙某訴求必須過戶
       原告乙某得知銀行要起訴后，擔心案涉房屋被司法拍賣，其明確表達必須要房子，不要錢，原告可以一次性還清銀行所有貸款，同時鑒于其多次逾期的事實，其表達愿意賠償部分損失，但金額不能太高。

解決思路

       針對以上三個難點，我所律師采取了分開擊破的策略，爭取在訴訟前將案件解決，達成調解意見，如果按照法律程序進行訴訟，案件存在一定不確定性。
       第一步：聯系法院，希望能追加銀行作為第三人參與訴訟，暫緩中止案件審理。承辦律師聯系法院后遭到法院拒絕，法院提出其不會主動追加，另外銀行方面如果提起訴訟，其必然中止案件的審理。
       第二步：承辦律師直接到交通銀行聯系上案件負責的客戶經理，與其進行溝通，主要關于兩方面的溝通，一方面是希望銀行暫時不要提起訴訟，另一方面是溝通直接由原告將貸款一次性還清。經過承辦律師溝通，客服經理回復無法做主，需要上報。承辦律師此后再次約見了交通銀行分行的主管領導，從訴訟不利于案件的解決和幾個角度與其溝通，其提出需要和銀行律師進行商量，了解法律上的風險。承辦律師此后第三次到交通銀行與主管領導及律師從訴訟導致的案件成本及實現抵押權的程序復雜性多方面進行了再次溝通，最終銀行方面同意鑒于近三年沒有還款逾期，暫時先不起訴，也同意由原告方申請將其追加為第三人以便于案件的解決，但就原告直接還款方面表示因貸款合同關系系被告與銀行之間，未經被告確認和同意，銀行無法直接收取原告歸還貸款。經過三次溝通，取得初步進展。
       第三步：承辦律師向法院提出了便于案件最終解決，向法院遞交了追加銀行作為本案第三人的申請，鑒于《物權法》第191條規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。最終法院出具裁定追加交通銀行作為第三人參與訴訟。
       第四步：針對案件本訴和反訴涉及的案件事實及法律問題，承辦律師經與當事人溝通后并進行了深入分析：1、案涉買賣合同系合法有效；2、向原告確認已經支付完30萬元購房款后，雖然系現金支付，被告此時才主張極度不合理，根據合同約定2013年8月4日前就要付款，現已經超過6年，被告從未向原告提出，正常情況下被告不可能讓原告正常居住，而是原告反訴后才主張；3、被告反訴的訴訟時效已經超過法律規定；4、據原告所述，支付20萬元款項的時候有第三人在場；5、原告已經支付購房款，被告起訴存在虛假訴訟的風險；6、逾期還款給其造成的信用損害損失20萬元數額如何計算？舉證較為困難。
       第五步：承辦律師與委托人即原告進行溝通，表示了現金支付缺乏足夠證據，另外訴訟存在法院審判的不確定性，以及訴訟時間較長等多方面因素，建議原告同意調解，另外考慮到確實存在多次逾期，造成被告信用影響，于情于理都應該進行一定賠償，原告表示同意。
       第六步：向法院提出了庭前調解，承辦律師單獨與被告進行了溝通，從虛假訴訟可能要承擔刑事責任、訴訟超過訴訟時效、信用損失數額等多方面與其進行了法律上的分析，最后向其表達了關于信用損失原告也會對其進行一定賠償，如果最后案件涉及刑事方面，其不僅拿不到賠償還可能面臨刑事責任等，最終經過承辦律師的調解工作，被告同意就本案進行調解，也愿意配合原告一次性還款及過戶。

案件結果

      原被告簽訂民事調解書，內容如下：
      1、原告本協議簽訂之日起一個月內賠償被告逾期代償貸款所致損失3萬元，如逾期支付被告可就剩余未支付款項另加違約金1萬元向法院申請執行；此后若過戶前原告有逾期還貸行為，每逾期一次，原告于逾期代償貸款之日起7日內賠償違約金1萬元；
      2、被告于原告向第三人預約還貸之日起3日內，協助辦理相關清楚貸款及不動產權過戶手續，若被告未及時協助辦理，則自逾期之日7日內向原告支付違約金1萬元。

經驗總結

     1、接案前必須給當事人做好筆錄
     2、起訴前理清法律關系并分析案件中可能出現的法律風險
     3、溝通策略和溝通技巧很重要
     4、發揮思維能動性，律師最終目的是讓委托人取得滿意結果，案件承辦并不僅僅依靠法律和訴訟。