吳濤

    【內容摘要】本文從全裝修商品房的概念及研究全裝修商品房交付條件的意義著手^【1】，在確定全裝修商品房交付條件研究的方法后，以2018年版《浙江省商品房買賣合同示范文本》為基礎，結合相應法律、法規等，分析了全裝修商品房的約定交付條件和法定交付條件。

     【關鍵詞】意義　全裝修  交付條件  約定條件  法定條件  

    引言

    一、與全裝修商品房有關的概念及研究全裝修商品房交付條件的意義。

    在我國，商品住宅“全裝修”的提法最早起源于國務院辦公廳于1999年8月20日轉發的建設部等部門制定的《關于推進住宅產業現代化 提高住宅質量若干意見》，該文首次提出“一次性裝修或菜單式裝修”。2002年7月18日，建設部印發的《商品住宅裝修一次到位實施導則》正式提出了“全裝修”住宅概念。在我們浙江省，2016年4月15日，《浙江省綠色建筑條例》出臺，提出“鼓勵商品住房按照全裝修成品住房的要求建設”；2016年8月31日，浙江省人民政府辦公廳在《關于推進綠色建筑和建筑工業化發展的實施意見》中明確要求自“2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修”；與此同時，我省陸續發布有關全裝修商品房的指導意見和工程建設標準^【2】；在此基礎上，2017年5月1日起實施的2017年版《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》（以下簡稱“浙版新消法”）專門針對全裝修住宅進行了規定；而吸收了“全裝修”內容的2018年版《浙江省商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱“示范合同”）也已于2018年3月15日起推行使用。至此，我省全裝修商品房制度體系全面建立。

    結合建設部《商品住宅裝修一次到位實施導則》和我省發布的《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規范》及示范文本，我們認為：與毛坯房（部分地區稱“清水房”）主要僅對墻面、地面作基層處理，廚衛等設施未予安裝不同，全裝修住宅是指“在住宅交付使用前，戶內所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，給水排水、燃氣、通風與空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位，廚房、衛生間等基本設施配置完備，滿足基本使用功能，可直接入住的住宅”。“全裝修”與開發商慣常使用的“精裝修”（或者所謂的“簡裝”“豪裝”等，下同）是兩個完全不同的概念。基于以下原因，筆者認為至少應在法律層面上舍棄“精裝修”概念而應灌之以“全裝修”。首先，全裝修已經在前述規范性文件中出現，具有明確的定義；而至今在所有場合出現的“精裝修”措辭并無明確定義。因此，“精裝修”并非嚴格意義上的法律概念。其次，“精裝修”表達的主要是裝修品質、檔次這一主觀感受，而“全裝修”主要規范的是滿足基本使用功能的住宅裝修范圍。也就是說，“全裝修”要求的是在約定裝修范圍的實際裝修現狀效果，而清晰的裝修范圍和具體的裝修標準必須有明確約定，買受人“看得見、摸得著”，容易、也能夠根據具體約定予以把握；而在“精裝修”語境下，雖然也有一些具體的標準，但更多的卻是諸如“高檔品牌”“或類似品牌”等模棱兩可的描述。顯而易見，“全裝修”不僅在行文上更為規范，更能引導商品房買賣雙方能夠通過客觀的約定——而非主觀評價——來準確界定商品房的裝修范圍及其相應的義務和責任，更能在較大程度上減少糾紛發生的幾率。

    對于新建商品房而言，商品房的交付（即買受人取得對商品房的占有權）是買受人對商品房行使一切權能（占有、使用、收益、處分）的基礎，其既是房屋毀損滅失風險轉移的標志，也是房屋質量保修期、房屋權屬證書辦理期、物業服務費收取等行為開始計算的時點。若商品房不能交付屬于買受人責任的，買受人不僅難以行使商品房的任何權利，出賣人一般還可依約要求前述部分行為的時點開始計算、甚至追究買受人其他違約責任；若商品房不能交付屬于出賣人責任的，出賣人將承擔逾期交付的違約責任，逾期超過約定時間的買受人還將獲得合同解除的請求權。因此，交房問題是商品房買賣雙方之間博弈的焦點，具有極高的糾紛發生機率。進一步，對于買賣雙方而言，毛坯房與全裝修商品房是完全不同的交易標的物，這種不同就深刻地體現在交付條件成就的異同上——全裝修商品房交付條件的研究因此具備了更為重要的意義。

    二、全裝修商品房交付條件研究的方法。

    《合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務”。另外，《合同法》中十九處“當事人另有約定除外”的規定也深刻詮釋了“意思自治”“約定優先”的原則；再結合《合同法》《民法通則》所確立的“違反法律、行政法規效力性強制性規定的合同無效”“禁止違反公序良俗”的原則可知：在合同關系中，合法的約定是界定雙方權義責的首要原則或基礎——這就是合同法中的“約定優先”原則。其次，作為一項應得到大眾普遍遵循的行為準則，法律規定發揮著難以估量的重要作用。因此，界定當事人的合同行為，應以“約定”“法定”為序考量。

    筆者認為，上述法理在全裝修商品房交付條件的研究方法上也同樣適用。也就是說，我們在考量商品房交付條件的標準的研究方法上，可以遵循全裝修商品房的約定條件和法定條件來予以分類，以全面而準確界定全裝修商品房的交付條件。

    需要說明的是，當事人在簽訂合同時，可能將大量的法律規定吸收入合同約定；若此，法律規定也變成“合同約定”了。的確，示范文本在商品房交付條件的約定上也吸收了較多的法律規定。因此，為了更簡介地進行描述，筆者在本文中亦將該類被吸收為示范文本合同約定的商品房交付法定條件視為商品房交付的約定條件。

    三、全裝修商品房的交付條件。

    （一）全裝修商品房交付的約定條件

    如前述，本文是以示范文本為討論基礎的，因此，本文所謂的全裝修商品房交付的約定條件是指示范文本已直接或間接約定的全裝修商品房交付條件。這些約定條件共有三類十四項，具體為：   

    1、明確約定為全裝修商品房交付的前提條件的（共十項）：

    （1）商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件。

    建設工程竣工驗收備案證明文件獲得的前提是包括商品房地基基礎和主體結構在內的工程竣工驗收合格，具備法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件，施工單位簽署的工程質量保修書；等等。作為商品房可以交付使用的最重要條件，示范文本將其作為商品房交付的首要條件。需要說明的是，工程竣工驗收合格本身就是辦理工程竣工驗收備案的基本前提，因此，“工程竣工驗收合格”已無需單列成為商品房交付的條件。

    （2）商品房已取得房屋測繪報告。

    （3）商品房供水、排水設施達到交付使用條件。

    （4）商品房交付時已納入城市供電網絡并正式供電。

    （5）商品房交付時已完成室內燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網連接，保證燃氣供應。

前述（2）（3）（4）（5）四項均來自于示范文本的直接約定。但需要注意的是：供水、排水條件，供電條件和燃氣條件雖然都是全裝修商品房交付的約定條件，但他們的交付要求是不同的。對于供水、排水條件，供電條件，不僅需要出賣人在商品房交付前完成相關設施的配置工作，還需要出賣人負責辦理開通手續并承擔相關費用；而燃氣供應條件只需要出賣人在交付前完成管道敷設、管網連接的準備工作，開通手續在商品房交付后由買受人自理。

    （6）商品房交付時廚房可以正常使用。

    （7）商品房交付時衛生間可以正常使用。

    這是全裝修商品房較毛坯房增加的特定交付條件。具備廚衛的正常使用功能是全裝修商品房的應有之義，不再贅述。

    （8）商品房交付時已取得第三方專業檢測機構出具的住宅分戶空氣質量檢測合格報告。

    這是全裝修商品房較毛坯房增加的特定交付條件。毋庸諱言，裝飾裝修容易導致空氣質量問題。因此，示范文本已將空氣質量達標作為全裝修商品房交付的條件之一。“浙版新消法”第二十條第二款規定了“全裝修商品房交付時經營者應提供項目竣工驗收時委托第三方專業檢測機構出具的空氣質量檢測合格報告”，而浙江省工程建設標準《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規（DB33/T1132-2017）》（以下簡稱《驗收規范》）第18.0.4項規定“全裝修住宅室內裝飾裝修工程室內環境污染濃度檢測”是通過抽樣檢測來界定空氣質量標準的（抽檢數量不少于單體總戶數的5%，并不得少于3套）。那么，出賣人是否能夠以前述依據為由而僅僅向買受人提供空氣質量檢測的抽檢報告呢？答案是否定的！“浙版新消法”的前述規定只是沒有明確是否需要出具分戶檢測報告，而浙江省政府辦公廳發布的《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》卻明確規定：“對裝修部分驗收時，應實行分戶驗收，并委托具有資質的第三方專業機構按照《民用建筑工程室內環境污染控制規（GB50325-2010）》進行分戶室內環境檢測”。也就是說，出賣人應針對每一套房屋出具分戶室內環境檢測報告。對此，示范文本也明確地直接把“商品房已取得第三方專業檢測機構出具的住宅分戶空氣質量檢測合格報告”作為商品房交付的條件之一。

    （9）商品房交付時出賣人應提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

    有觀點認為，該“兩書”僅應作為在交付時提供的資料，而沒有必要將其作為商品房交付的約定條件^【3】。但筆者認為，《城市房地產開發經營管理條例》第三十條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書”。而且，《住宅使用說明書》是對商品房的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明并提出使用注意事項，其中不乏安全使用事項的說明；《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，里面涉及到商品房維保的注意事項。可見，該“兩書”為買受人得以安全、合理使用商品房，維保商品房提供了保障。在司法實踐中，福建、安徽高院也明確規定“兩書”應作為商品房交付的條件^【4】。因此，示范文本將“兩書”列為商品房交付的約定條件無可厚非。

    （10）商品房建筑隔聲情況符合標準。

    商品房建筑隔聲情況在交房時不符合約定標準的，出賣人應負責整改，而“因整改導致該商品房逾期交付的，出賣人應當承擔逾期交付責任”；也就是說，在整改符合約定標準之前，買受人當可行使拒絕收房的權利。但需要注意的是，《民用建筑隔聲設計規范（GB 50118-2010）》只是針對臥室、起居室(廳)內的噪聲級，分戶墻、分戶樓板及分隔住宅和非居住用途空間樓板的空氣聲隔聲性能，相鄰兩戶房間之間及住宅和非居住用途空間分隔樓板上下的房間之間的空氣聲隔聲性能，外窗(包括未封閉陽臺的門)的空氣聲隔聲性能這四方面制定了強制性條文^【5】，對于在這四方面以外部分不滿足相應規范要求，不應作為商品房交付的前提條件。

    2、在商品房地基基礎和主體結構以外，商品房不存在約定范圍內的買受人可以拒絕收房的相應的質量問題。

    這是全裝修商品房較毛坯房增加的特定交付條件。約定范圍內有八種質量問題：“屋面、墻面、地面滲漏或開裂等”，“管道堵塞”，“門窗翹裂、五金件損壞”，“燈具、電器等電氣設備不能正常使用”，“吊頂開裂”，“瓷磚剝落開裂”，“墻面剝落、開裂”，“地磚、地板起翹、開裂”。示范文本明確約定在出賣人交付時存在前述八種情形的，出賣人應在約定時間按有關工程和產品質量規范、標準負責修復，修復后再行交付。也就是說，出賣人應在交付前對前述八類質量問題處理完畢——這事實上表明不存在這八類質量問題是全裝修商品房交付條件之一。需要特別注意的是，按我們之前通常的理解，前述八類質量問題僅屬于“一般質量瑕疵”，一般可在買受人收房后由出賣人履行質量保修責任即可，不應該成為商品房交付的前提條件；但是，在全裝修背景下，不存在該等質量問題已成為全裝修商品房的交付條件，這對出賣人提出了更高的要求。當然，出賣人和買受人還可通過協商的方式對前述八類質量問題進行增減。

    3、不存在可以直接解除合同的情形（共三項）：

    （1）商品房的建筑面積、套內建筑面積及按套計價情形下面積誤差未超過約定限值（但另有約定的除外）。

    由于“取得房屋測繪報告”已是商品房交付的約定條件，買受人將能夠在商品房交付時針對已取得的房屋測繪報告對商品房的建筑面積、套內建筑面積及按套計價情形下面積誤差情形進行計算，若超過約定限值（套內建筑面積、建筑面積誤差比超過3%或在按套計價情形下超過約定的誤差范圍）的，買受人可以解除合同——既然合同都可以解除，買受人行使拒絕收房的權利就成了應有之義。因此，商品房的建筑面積、套內建筑面積及按套計價情形下面積誤差未超過約定限值也是商品房交付的約定條件（另有約定的除外）。

    （2）規劃許可內容依法變更的，出賣人應已依約通知且買受人予以認可。

    出賣人和買受人簽訂合同后，包括商品房規劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等規劃許可內容經城鄉規劃部門批準后變更的，出賣人應在該等變更確立之日起10日內將通知送達買受人；或者，買受人在該通知送達后15日也未提出異議。否則，買受人可解除合同——自然也就可以拒絕收房，該等內容亦變相地成為了商品房交付的約定條件。

    （3）商品房建筑工程施工圖設計文件依法變更的，出賣人應已依約通知且買受人予以認可。

    出賣人和買受人簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程的施工圖設計文件并影響到商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向（供熱、采暖方式，若有）的，出賣人應在該等變更確立之日起10日內將通知送達買受人；或者，買受人在該通知送達后15日也未提出異議。同前述，該等內容亦變相地成為了商品房交付的約定條件。

    需要注意的是，對于全裝修住宅，在室內裝修工程的施工圖設計文件中，涉及到“商品房使用分區和設計功能發生改變”“增加或減少室內樓梯的數量”“主要使用功能空間層高降低超過10%”這三種情形的，出賣人應在該等變更確立之日起10日內將通知送達買受人；或者，買受人在該通知送達后15日也未提出異議。也就是說，不存在前述三種情形也成為了全裝修商品房的約定交付條件。

    以上三類十四項內容即為示范文本約定的涉及全裝修商品房的交付條件。當然，基于“意思自治”“合法性”等原則，出賣人和買受人完全可以在個案中就前述示范文本約定交付條件的增減作出約定。

    （二）全裝修商品房交付的法定條件

    需要特別說明的是，由于全裝修商品房在我國方興未艾，我國至今實際上并無涉及全裝修商品房交付條件的具體法律、法規規定；但筆者認為，全裝修商品房是在毛坯房基礎上添附而成并顯然屬于“房屋建筑類工程產品”，因此，在法律法規就全裝修商品房出臺具體交付條件的規定以前，全裝修商品房的交付條件可在毛坯房法定交付條件的基礎上結合全裝修商品房的特點來考量。

    《合同法》《城市房地產開發經營管理條例》等在內的多部法律，都明確提出了“房屋竣工驗收合格”作為商品房交付的法定條件，但考慮到“竣工驗收合格”已被視為“建設工程竣工驗收備案證明文件”的一個部分被示范文本明確約定為商品房的交付條件，本文也已將其視為商品房交付的約定條件。那除此以外，全裝修商品房是否還有其他法定的交付條件呢？筆者認為：全裝修商品房不存在“質量問題嚴重影響正常居住使用的情形”是全裝修商品房交付的唯一法定條件^【6】。

    《合同法》第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同”。也就是說，若商品房質量瑕疵的嚴重程度已經導致買受人的合同目的不能實現的，買受人可以拒絕接收房屋。在全裝修商品房買賣合同關系中，買受人的合同目的顯是對商品房予以占有使用并行使對商品房的全部物權。對此，結合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”的規定，筆者認為“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”即是商品房質量瑕疵嚴重到買受人合同目的不能實現的情形，買受人當可拒絕接收商品房，即該等情形可構成全裝修商品房交付的法定條件。

    “因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的情形”并沒有細化的法律規定。顯然，要證明符合該等情形主要分兩步，第一步：證明房屋存在質量問題。第二步：證明該質量問題已經嚴重影響到買受人正常居住使用。

    關于第一步質量問題的證明。質量缺陷（質量問題）是指工程不符合國家或行業的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求等^【7】，主要是兩個方面：其一是“工程不符合國家或行業的有關技術標準、設計文件”的情形，這主要結合鑒定結論予以證明。其二是“工程不符合合同中對質量的要求”。該等情形亦可通過商品房現狀與具體的合同約定相比較予以判斷。

    關于第二步質量問題嚴重影響正常居住使用的證明。這是個難點。司法實踐中，主要有以下幾種觀點^【8】：第一種觀點認為商品房“正常的居住使用”主要以安全為標準，即只要房屋能安全居住使用即不存在嚴重影響居住使用的問題。第二種觀點認為判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據生活常識自由裁量的范圍。

     筆者認為，第一種觀點僅僅以不符合安全性作為“不能正常居住使用”的唯一標準顯然是錯誤的。安全性是不能交付、甚至解除合同的當然原因，但顯然不是商品房“不能正常居住使用”唯一原因；因為即使房屋是安全的，但若存在大面積滲水難以修復等問題，顯然也是“質量問題嚴重無法正常居住使用”；而且，特別是針對全裝修商品房而言，由于其交付的標的物經過裝修，顯然還應考慮裝修情況對“正常居住使用”的影響。第二種觀點也不妥當：工程質量檢驗部門的鑒定結果一般是針對商品房質量瑕疵作出事實、原因、修復方案和費用等技術性判定的結果，無法直接得出是否“嚴重影響正常居住使用”的鑒定結論。第三種觀點是在充分考慮前兩種觀點的弊端并充分尊重現有法律制度缺失事實情形下的一個處理，筆者原則上贊同。但是筆者認為可在第三種觀點上予以補強：即“嚴重影響正常居住使用”原則上可由法官行使自由裁量權予以判斷；但法官在行使該等自由裁量權時，應該根據個案情況綜合考量多種因素，這些因素包括（但不限于）：1、對于涉及人生安全和健康的，可以借助司法鑒定這一輔助手段并由法官裁量——涉及安全隱患的，可以通過鑒定予以“一票否決”（當然，在非地基基礎和主體結構質量瑕疵外存在安全隱患的并不常見，但理論上是存在的）；涉及人身健康的，可以通過對商品房本身或裝飾裝修設施設備進行鑒定以明確其質量瑕疵事實對環境危害可能造成人身健康損害情形后再由法官綜合判斷；2、充分考慮全裝修商品房的特點，對于特定部位功能缺失或質量瑕疵影響買受人正常使用的程度等予以綜合考量。譬如全裝修商品房廚衛功能缺失或房屋嚴重滲水等。3、考慮到當前商品房類型、套型的多樣化并因此導致的較大的價值差異；甚至部分商品房出賣人以某種設施設備作為廣告的賣點但卻最終存在較大質量瑕疵等，都可以成為法官在個案中行使自由裁量權的重要因素。4、特殊情況下，法官在對“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”進行裁量時還不能完全拘泥于僅僅是針對房屋質量問題進行判斷——譬如小區道路暢通的問題。若小區道路不暢通，將導致買受人事實上不能對房屋行使占有權，當然不能交付。因此，小區道路是否暢通雖然不涉及房屋本身的質量問題，但卻應成為法官對“房屋質量問題嚴重影響正常使用”進行裁量時必須考量的問題。

    需要說明的是，在對商品房進行是否“嚴重影響正常居住使用”的判斷時，不應該以買受人的實際居住使用為前提。因為出賣人在按約定時間交付商品房時，買受人依約有權查驗商品房。買受人在查驗商品房時認為符合“嚴重影響正常居住使用”時當可行使相應的抗辯權。但需要強調的是，對于并非約定或法定范圍內可以拒絕收房的質量瑕疵，若買受人因認為商品房“嚴重影響正常居住使用”而拒絕收房、但最終經過糾紛的處理并未依法予以認定的，買受人將依約承擔“因買受人原因導致該商品房逾期交付”的責任。

    四、與全裝修商品房交付有關的要求或標準。

    除上述交付條件外，尚有一些與交付有關的要求或標準，甚至有些要求或標準被直接冠以“交付標準”“交付條件”的措辭。那么，這些要求或標準是商品房交付的條件嗎？

    （一）相關法規或文件中明確的相應交付要求（資料）或標準。

    1、隱蔽工程設計施工資料的提供。
    “浙版新消法”第二十條第二款規定：“全裝修商品房交付時，房地產經營者（出賣人）應當提供電氣網絡管線和給排水管道等隱蔽工程的設計施工資料”。但筆者認為，出賣人在交房時提供隱蔽工程的設計施工資料并非全裝修商品房交付的前提條件。主要理由有二：其一是該條規定并沒有賦予出賣人未予提供將導致不得交付全裝修商品房的法律后果；其二是將該行為也不符合前述“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”的情形。

    2、交付樣板房標準。

    “浙版新消法”第二十條第三款規定：“房地產經營者預售全裝修商品房的，應當提供交付樣板房”。筆者認為，交付樣板房構成合同文件內容并應由出賣人承擔相應義務和責任并無爭議；但是，即使全裝修商品房交付時不能達到交付樣板的質量標準，也并不當然成為買受人拒絕收房的理由：其判斷標準仍需要結合“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”予以考量。

    3、商品房分戶驗收資料（原件）的提供。

    《關于對住宅工程實施分戶質量驗收的指導意見》【浙江省建設廳，建建發〔2008〕193號文】明確規定：“全省行政區域內新建的住宅工程項目，凡列入工程質量監督管理的住宅項目，最遲應于2008年12月1日起均應實施分戶驗收，即在工程施工全部完成正式竣工驗收前，應以‘戶’是為單位進行專門的質量驗收。驗收合格后，開發單位應將分戶驗收的相關資料（原件）隨同《住宅工程質量保證書》等一并交付購房用戶”。筆者認為，前述規定屬于政策性文件，對當事人不產生民事法律意義上的當然約束力。因此，該等要求不應視為全裝修商品房交付的條件。

    （二）示范文本中其他明確為“商品房交付條件”的情形；或者，示范文本中雖未明確為“商品房交付條件”但卻賦予出賣人有關義務的情形。

    1、示范文本在以下部分明確為“商品房交付條件”：（1）商品房相關設施設備交付條件：電話通信、有線電視、寬帶網絡、供暖；（2）公共服務及其他配套設施：小區內綠地率、小區內非市政道路、規劃車位和車庫、物業服務用房、醫療衛生機構、幼兒園、學校。那么，該兩類情形是否屬于前述全裝修商品房交付的前提條件呢？答案是否定的。首先：與示范文本其他“商品房交付條件”情形約定的責任后果不同——供水、排水設施設備在交付時不能提供的，示范文本直接確定了“承擔逾期交付責任”的責任后果，而對于違反該兩類情形的責任后果，示范文本或者是約定了按日承擔違約金，或者是賦予雙方當事人自由協商的權利。可見，示范文本的本意的確是要將這兩類“交付條件”與其他交付條件相區分。其次，與前述“質量問題嚴重影響正常居住使用”的法定交付條件相比較，該兩類情形也與此法定交付條件大相徑庭。當然，為免歧義，當事人可通過補充協議的方式明確該兩種所謂的“交付條件”的法律后果。

    2、示范文本中雖未明確為“商品房交付條件”但卻賦予出賣人有關義務的情形：（1）商品房不符合國家有關民用建筑節能強制性標準的要求。筆者認為，出賣人違反該等義務將產生整改的法律后果，應與商品房的交付條件無關。（2）裝修價款的問題；示范文本對是否約定裝修價款賦予了當事人選擇權，若雙方在合同中約定了裝修價款但在商品房交付時買受人認為房屋裝修價值與合同約定的裝修價款存在重大出入時，買受人是否有權拒絕接收商品房？答案依然是否定的。因為這也不符合前述“商品房存在質量問題嚴重影響正常居住使用”的法定條件——除非出賣人和買受人在合同中對此予以約定。

    （三）與房屋有關的標準問題。

    《中華人民共和國標準化法》規定：“標準包括國家標準、行業標準、地方標準和團體標準、企業標準。國家標準分為強制性標準、推薦性標準，行業標準、地方標準是推薦性標準。強制性標準必須執行”。但《關于加強強制性標準管理的若干規定》規定：“強制性標準包括要求全文強制執行或部分條文強制執行的強制性國家標準、強制性行業標準和強制性地方標準”；因此，只有全文強制執行的強制性標準或者非全文強制執行的強制性標準中的強制性條文（即國家標準中的強制性條文）才是必須執行的^【9】。但是，是否所有與商品房有關的國家標準中的強制性條文都是商品房交付的法定條件呢？當然不是，能構成商品房交付法定條件的國家標準中的強制性條文主要有以下兩種情況。第一種情況：直接約定不符合該等條件就不能交付商品房的強制性條文。如《住宅建筑規范（GB 50386—2005）》第11．0．1項：“住宅應滿足下列條件，方可交付用戶使用：1、由建設單位組織設計、施工、工程監理等有關單位進行工程竣工驗收，確認合格；取得當地規劃、消防、人防等有關部門的認可文件或準許使用文件；在當地建設行政主管部門進行備案；2、小區道路暢通，已具備接通水、電、燃氣、暖氣的條件”。第二種情況：雖沒有直接約定與商品房交付的關系，但該等條文卻直接涉及人生安全或生命健康等，即應視為符合前述商品房“存在質量問題嚴重影響正常居住使用”的法定交付條件情形。涉及人生安全的如《住宅設計規范》第5.6.3項：“住宅的陽臺欄板或欄桿凈高，六層及六層以下的不應低于1.05m；七層及七層以上的不應低于1.10m”；涉及生命健康的如《住宅設計規范》明確規定的住宅室內空氣污染物限值等。

    五、結語。

    全裝修商品房的交付條件既要以建設工程的交付為考量基礎，更要考慮商品房是“全裝修”的特點。由于欠缺明確的法律依據，完備的合同約定是解決當前全裝修商品房交付條件爭議的關鍵。但是，基于交易雙方在較長時間都難以處于實質平等地位的事實，盡快在法律、法規（含地方性法規）層面出臺相應的全裝修商品房交付條件的規定尤顯迫切。

 

注釋：

【1】考慮到預售商品房較現售商品房更容易產生糾紛，因此，本文以預售商品房為研究對象；另外，商品房有住宅、商業、辦公等不同用途之分，而本文僅以住宅為研究對象。為行為簡潔計，除文章題目外，本文均以“商品房”取代“預售商品房住宅”之概念。

【2】2016年11月18日，浙江省政府辦公廳發布《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》；2016年4月29日、2017年1月22日、2017年3月20日，浙江省住房和城鄉建設廳分別先后發布《綠色建筑專項規劃編制技術導則》、《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規范》、《住宅全裝修設計技術導則》。

【3】法邦網：《商品房交付條件有哪些，房屋交付手續是什么？》http://www.fabao365.com/fangchan/21675/。

【4】《福建省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件

疑難問題的解答》第23問、《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》第6條。

【5】《民用建筑隔聲設計規范（GB 50118-2010）》4．1．1項、第4．2．1項、4．2．2項、第4．2．5項。

【6】還需要補充兩點：其一，本文所謂全裝修商品房交付的約定條件很多都符合“房屋質量嚴重影響正常居住使用”的情形，從這個意義上來說，本文所謂全裝修商品房的法定交付條件實質上是對約定交付條件的補充或兜底。其二，事實上，除了上述“不存在房屋質量嚴重影響正常居住使用”的法定交付條件，尚有國家標準中的強制性條文影響著商品房交付條件的成就（本文已述）。但是，這些強制性條文之所以構成商品房的交付條件，其原因還是在于這些強制性條文的實質是可以被認定為“房屋質量嚴重影響正常居住使用”。因此，筆者認為無需單列該等情形屬于交付的法定條件。

 【7】《建設工程質量管理條例》釋義第39條，http://www.zzguifan.com/webarbs/book/71678/1455076.shtml

【8】趙江濤：《房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的司法認定問題研究》http://www.66law.cn/domainblog/112582.aspx

【9】2016年8月9日，住建部發布《關于深化工程建設標準化工作改革的意見》，決定推行全文強制性標準，逐步用全文強制性標準取代現行標準中分散的強制性條文。因此，當前的標準正處于“變革過渡期”。