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（一）項(xiàng)目背景簡(jiǎn)介

位于嘉興市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)區(qū)”）轄區(qū)范圍內(nèi)的某城市綜合體地處運(yùn)河新區(qū)，占地52畝，開發(fā)面積17萬方，于2012年2月開工，2014年11月竣工，同年12月底交房，涉及購(gòu)房人三千余戶。項(xiàng)目以房屋銷售后由經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一租賃，提供數(shù)年租金的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2016年底因委托經(jīng)營(yíng)單位無法按期支付購(gòu)房人返租金，陸續(xù)有購(gòu)房人向開發(fā)區(qū)社會(huì)治安綜合治理委員會(huì)辦公室及開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)街道進(jìn)行信訪。后因購(gòu)房人無法與委托經(jīng)營(yíng)單位達(dá)成一致，進(jìn)而演變成群體性事件。極端時(shí)期曾有數(shù)百名購(gòu)房人前往浙江省信訪局進(jìn)行集體上訪，造成了極大的維穩(wěn)隱患，同時(shí)又值十九大召開前夕，市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)非常重視，省委書記車俊也對(duì)此事給予了重要指示。我所作為開發(fā)區(qū)常年法律顧問，受開發(fā)區(qū)委托第一時(shí)間組建律師團(tuán)隊(duì)為此項(xiàng)目提供全過程法律服務(wù)。我所介入后充分發(fā)揮職業(yè)特長(zhǎng)，分析群體性事件成因，提供一攬子解決方案，消除維穩(wěn)隱患。

（二）辦理過程

處理群體性事件分工合作是保障，為此我所律師借鑒以往處理相關(guān)事件的經(jīng)驗(yàn)。第一時(shí)間向區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示成立專項(xiàng)小組，專門為此項(xiàng)目配置全方面人員，我所律師的建議得到了區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定，馬上落實(shí)成立了以區(qū)委分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，以法院、公安、經(jīng)信、建設(shè)、街道、律師為組員的專項(xiàng)小組，專項(xiàng)小組成員進(jìn)行專業(yè)分工，互相合作。公安、街道負(fù)責(zé)日常維穩(wěn)的監(jiān)控以及購(gòu)房人的接待，接待過程中涉及法律問題解釋等工作由法院、律師配合處理。由經(jīng)信、建設(shè)在律師的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的相關(guān)資料。其后由律師根據(jù)收集的材料及日常碰到的情況提供解決方案。進(jìn)行分工后各組員在組織的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下迅速開展各自的工作。一方面，通過對(duì)購(gòu)房人的進(jìn)行耐心疏導(dǎo)，動(dòng)之以理曉之以情，盡量避免購(gòu)房人情緒的惡化。另一方面，在各單位的大力配合下，律師迅速掌握了項(xiàng)目開發(fā)及委托經(jīng)營(yíng)單位的相關(guān)公司資料，項(xiàng)目開發(fā)過程中土地受讓、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房屋銷售、產(chǎn)證辦理、房屋委托經(jīng)營(yíng)的完整信息，為律師提供解決方案提供了依據(jù)。

經(jīng)過各方的分工合作，在短時(shí)間內(nèi)起到了情緒穩(wěn)定的作用，但仍不足以解決根本性問題。該綜合體的主要矛盾在于購(gòu)房人取得租金的要求與現(xiàn)有公司及股東無能力償付之間的矛盾。我所律師通過對(duì)項(xiàng)目收集材料后分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)，此項(xiàng)目2014年底交房后根據(jù)購(gòu)房人與委托經(jīng)營(yíng)公司的協(xié)議前兩年是無需支付租金的，從第三年開始按購(gòu)房?jī)r(jià)款的8%支付租金，固定支付兩年即為購(gòu)房?jī)r(jià)的16%。而項(xiàng)目涉及的開發(fā)商及委托經(jīng)營(yíng)的公司股東均在2016年8月進(jìn)行了變更。現(xiàn)有股東資金實(shí)力欠缺，沒有能力償付租金。要解決購(gòu)房人租金問題只能引進(jìn)新投資人，但項(xiàng)目已經(jīng)完成了全部的開發(fā)和銷售，項(xiàng)目缺少新的盈利點(diǎn)，且購(gòu)房人租金支付的金額還相當(dāng)巨大，因此尋找新投資人的可能性微乎其微。鑒于項(xiàng)目開發(fā)商和委托經(jīng)營(yíng)公司原有股東在馬上面臨支付購(gòu)房人租金的情況下進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間點(diǎn)上存在蹊蹺，基于職業(yè)的敏感性。我們將股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中是否存在法律瑕疵，是否可以依此將具備支付能力的老股東重新回歸作為工作重點(diǎn)。果不其然，我所律師在分析當(dāng)時(shí)掌握的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中將購(gòu)房人預(yù)交的800余萬的委托辦證費(fèi)用列為公司負(fù)債，老股東為將此現(xiàn)金交付給新股東的情況，此款項(xiàng)從法理上講所有權(quán)人還是購(gòu)房人，代辦產(chǎn)證的公司是受購(gòu)房人委托代管而已，老股東直接占用的行為已經(jīng)涉嫌侵占，為此我所律師協(xié)調(diào)公安、街道的相關(guān)組員與老股東進(jìn)行交涉，在曉以利害后老股東協(xié)調(diào)落實(shí)了此筆費(fèi)用，該費(fèi)用的落實(shí)首先解決了所涉業(yè)主迫在眉睫的產(chǎn)證辦理問題。雖然這并不能解決項(xiàng)目的根本性問題，但依此為契機(jī)，我所律師在各單位的配合下完整的取得了項(xiàng)目所涉公司完整的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)合同文件。通過對(duì)完整協(xié)議的分析，我所律師進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中老股東的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中有相當(dāng)一部分是直接占用公司資產(chǎn)形成的現(xiàn)金，這一情況已經(jīng)嚴(yán)重侵害了公司的合法權(quán)利，存在變相侵占公司資產(chǎn)的可能。就此情況，我所律師在相關(guān)部門的協(xié)同下與老股東進(jìn)行了多次約談，告知可能的法律后果。為進(jìn)一步厘清老股東是否還存在其他侵害公司利益的情況，建議對(duì)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行全面審計(jì)，通過財(cái)務(wù)審計(jì)一方面給老股東施加壓力，另一方面對(duì)受讓股權(quán)后完全沒有履行支付購(gòu)房人租金的新股東進(jìn)行敲打，在初步厘清公司債權(quán)債務(wù)的情況下，促使新老股東以協(xié)商方式完成老股東的股權(quán)回購(gòu)。在多方的努力下，項(xiàng)目在2017年上半年完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。老股東回購(gòu)?fù)瓿珊螅宜蓭熞环矫娑卮僭泄蓶|籌措資金解決購(gòu)房人租金支付問題。另一方面針對(duì)項(xiàng)目購(gòu)房人的不同情況與購(gòu)房人協(xié)商租金在原有比例總額不變的情況下延遲付款期限，降低每次付款金額的方案，相關(guān)方案也得到了購(gòu)房人的認(rèn)同。

（三）工作成效

此項(xiàng)目涉及購(gòu)房人數(shù)眾多，因新股東從未支付租金進(jìn)而導(dǎo)致了矛盾的激化，購(gòu)房人此前情緒相對(duì)激動(dòng)，形成了極大的社會(huì)不穩(wěn)定因素。項(xiàng)目圍繞老股東回歸這一中心，取得了重大的突破，成為開發(fā)區(qū)內(nèi)處理類似事件的典型案例。項(xiàng)目涉及的公司正有條不紊的安排資金的支付，項(xiàng)目在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在各部門及我所律師的協(xié)調(diào)努力下，該城市綜合體已日趨平穩(wěn)，購(gòu)房者情緒穩(wěn)定在十九大召開期間，無一人上訪，項(xiàng)目的進(jìn)程得到了市委領(lǐng)導(dǎo)的極大肯定。