2016年律師實務理論研討會論文

《物權法司法解釋（一）》之不動產登記與物權確認初探

——以張某與姜某物權保護糾紛案為視角

周沈鋒律師

【摘要】2016年2 月23 日上午，最高人民法院召開新聞發布會，公布了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱“《物權法司法解釋（一）》”），并對《物權法司法解釋（一）》的制定背景、主要內容進行了介紹。《物權法》是規范民事財產關系的基本法律，涉及廣大人民群眾的切身利益，與我們老百姓的生活密切相關。《物權法司法解釋（一）》的出臺，勢必導致《物權法》在司法實踐中引用上更為廣泛、操作性更強，此次公布的《物權法司法解釋（一）》，針對不動產登記和物權確認進行了解釋。

筆者有幸在2016年5月8日參加了由浙江省律師協會舉辦、最高人民法院民一庭法官司偉主講的《物權法司法解釋（一）》學習講座。在對講座內容理解的基礎上，以目前正在經辦的張某與姜某物權保護糾紛案為視角，對不動產登記和物權確認之條款進行整理和分析，已期在實踐中更好的理解和運用《物權法司法解釋（一）》不動產登記和物權確認相關之規定。

【關鍵詞】 不動產登記 物權確認 基礎法律關系

2015年11月19日，原告張某以物權保護為由向嘉興市秀洲區人民法院提起訴訟，要求被告姜某立即從原告所有的房屋騰退，同時恢復房屋原狀，并賠償原告占用期間（2009年9月至今）的經濟損失7萬余元。筆者同所內另外一名律師接受被告的委托后，認真聽取委托人對案情的詳細敘述，查閱案件的有關材料，發現以下幾個基本事實：1、系爭房屋為拆遷房，房屋所有權證的登記時間是2015年7月；2、原被告雙方于2009年8月簽訂《房屋買賣合同》一份，合同中對房屋的價款、付款方式、過戶等均作了規定，原被告雙方均簽字確認，被告按約支付了部分房款；3、2009年簽訂購房合同至今，房屋一直有被告占有使用，物業費、水電費等費用均由被告繳納。

本案中的爭議焦點在房屋的權屬歸誰，即房屋登記所有權人還是房屋買賣合同的買受人一方，在產生該爭議的情況下，該如何認定？在法律訴訟方式選擇上，是通過民事訴訟還是行政訴訟來認定？本案訴訟的時間點，恰逢《物權法司法解釋（一）》尚未公布，在未公布前，對于不動產物權爭議涉及登記的通過何種訴訟途徑解決，存有爭議。《物權法司法解釋（一）》就不動產登記與物權確認規定了哪些內容，就本案而言又帶來了哪些變化，筆者將在下文的分析中慢慢展開。

一． 《物權法司法解釋（一）》明確了不動產民事訴訟的受案范圍

《物權法司法解釋（一）》第一條：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。”《物權法司法解釋（一）》明確了因不動產物權的歸屬以及不動產物權登記基礎的的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人可以通過民事訴訟途徑解決，除非已經在行政訴訟中解決的除外，避免了以往實踐中出現的民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。

結合到案件中，代理人接受委托之后，可以根據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”之規定，向被告建議通過行政訴訟的方式向不動產登記機構主張系爭房屋所有權轉移登記錯誤。但從利于本案解決的角度來看，房屋登記爭議存在的前提是房屋存在買賣事實，這屬于民事法律關系的范疇，且原告已經選擇了民事訴訟途徑，故最終還是建議當事人通過民事訴訟解決。

二． 不動產登記薄之房屋所有權證的法律效力研究

《物權法司法解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”在不動產物權確認糾紛中，是否可以否定不動產登記簿在證明不動產物權歸屬中的證明力作了規定。

1、在不動產物權確認糾紛中，不動產登記簿不可能賦予終局證明效力。

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）是《物權法》的配套規定，旨在貫徹落實《物權法》和其他法律關于不動產登記的規定。《物權法》屬于不動產登記的實體法，而《條例》是不動產登記的程序法。根據《條例》規定，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

從另一方面來說，以房屋登記為例，其本身并不是一個賦權行為，房屋登記的基礎存是有相關法律文件的生效或事實的發生，包括買賣、贈與、繼承、房屋分割或設立抵押等，而從筆者接手的房產公司破產案件中已經辦理的房屋所有權證情況來看，房屋登記機關對登記材料采取形式審查標準，相關公司授權人員或買賣方只要到場，提供房屋登記機構要求提交的材料，其中包括部分加蓋了公章的原件或發票等材料，就能辦理登記房屋所有權登記，工作人員只是盡到基本的審查義務，其不可能對材料的真實性負責，也不可能對房屋登記的基礎即房屋買賣等相關事實行為進行核實，不可能也無法做到，故不動產登記薄不具有終局證明效力。

2、不動產登記薄作為民事證據具有優勢證明力。

《物權法》第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”雖然不動產登記薄不具有終局的證明效力，但是不動產登記（簿）在不動產物權的歸屬和內容的認定上具有權利推定的法律效力，即法律推定不動產登記簿上記載的不動產權屬狀況以及權利限制事項與真實情況基本保持一致。

結合到本案中，雖然系爭房屋的所有權登記時間是2015年7月，但是房屋所有權證記載的物權人為原告，首先應推定原告為真實的物權人，原告只需在法庭上出示房屋所有權證的原件即可，無需再舉證證明。相反，被告對于房屋所有權證上記載的不動產權屬狀況有異議的，則需要通過充分的證據舉證證明真實的物權狀態并非房屋所有權證登記的情況，舉證責任在被告一方，這就需要代理人收集整理充足的證據讓人民法院采納并支持。

三． 真實權利人有證據證明的法律分析

無論是理論界還是法律實踐中，真實權利人主張不動產物權確認需承擔更多的舉證責任，這是共識，但在舉證過程中，需要提供怎么樣的證據，達到何種程度的證明力才可以推翻不動產登記簿的證明力這一問題上爭議較大。筆者認為真實的權利人應有充分證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符。

1、不動產登記簿本身具有很強的證據優勢，不動產登記簿上記載的當事人不必再舉證證明記載內容的真實性，而不動產登記薄一般有不動產登記機構辦理，其真實性基本無異議；另一方面，以房屋所有權轉移登記為例，建設部《房屋登記辦法》第三十三條規定：“申請人在申請登記時應當向房屋登記機關提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書、以及證明房屋所有權發生轉移的材料。”登記機構已經進行了相應審查，通過對遞交材料的審查，一定程度上杜絕了騙取登記的情況以及登記錯誤情況的發生，對于確保不動產登記的真實與準確，維護不動產登記簿的公示力與公信力，具有一定的作用。因此，當事人若想推翻不動產登記薄的證明力，需提出充分證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人。

    本案中，不動產登記薄登記的物權人為原告，原告認為被告占用房屋的行為侵害了原告的物權，導致原告無法占用、使用和處分該房屋，故要求被告騰退、恢復原狀并賠償經濟損失，能否推翻不動產登記薄的證明力則需提供充分證據，足以讓人民法院與予以認定。

2、推翻不動產登記薄的的證明力不是目的，目的是證明當事人作為真實物權人對特定不動產享有物權。筆者認為在證據的證明力方面，以是否形成一個完整的證據鏈為標準，主要存在以下幾種情形：①全面證據。在不動產物權變動情形中，首先要有記載有關不動產物權變動的具有效法律行為的文件或文書，這些文件或文書主要有遺囑、遺贈協議、財產分割協議、合同、人民政府的征收決定等；其次，是在上述具有法律效力的文件下，是否履行也是衡量證明效力的一個重要標準，以本案為例，原被告雙方于2009年8月簽訂《房屋買賣合同》一份，合同中對房屋的價款、付款方式、過戶等均作了規定，原被告雙方均簽字確認，雙方之間的《房屋買賣合同》是有關系爭房屋權屬變動的有效文件，同時被告按約支付了部分房款，原告在收到房款之后，將房屋交付被告使用，所以房屋由被告使用至今，物業費、水電費等費用均由被告繳納，只是系爭房屋為拆遷房，在《房屋買賣合同》簽訂時無法辦理房屋所有權證，而在能辦理房屋所有權證，確認物權時，原告在2015年7月將房屋所有權證的登記在自己名下，顯然被告提供的證據已經足夠形成一個完整的證據鏈，證明被告是系爭房屋的真實物權人；②非完全證據。在實踐中，在房屋物權變動情形中，往往存在證據不足，不夠全面的情形，在協議的簽訂、履行或交付環節，存在遺漏。筆者認為，如果只有記載有關房屋物權變動的具有效法律行為的文件或文書，筆者認為在證據方面還不夠充分，以本案為例，如果僅有《房屋買賣合同》，而沒有支付房款的收款憑證以及房屋交付后的物業、水電費等繳納憑證，最終勢必會導致法院對合同的履行情況產生異議，無法認定；同理，如果只存在房屋交付使用的情形，沒有購房協議、沒有付款憑證的情況下，從常識客觀事實出發，排除房屋租賃的情況下，可推定存在房屋買賣的情形，這個時候就需要法官從事實是否具有高度可能性的角度加以判斷。

3、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百零八條：“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，認為待證事實真偽不明的，應當認定該事實不存在。法律對于待證事實所應達到的證明標準另有規定的，從其規定。”

這里的高度可能性的證據，一般理解為能證明對特定事實存在或不存在具有高度蓋然性的證據。高度蓋然性，強調的是一種存在可能而非存在必然，是根據事物發展的高度概率進行判斷的一種認識方法，是人民在對事物的認識達不到邏輯必然性條件時不得不采用的一種認識手段。如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性，人民法院即可對該事實予以確認。因為在不能拒絕裁判的前提下，認定高度蓋然性的事實發生，更接近于真實。如果以高度蓋然性的證明標準為參照，特殊類型的民事訴訟所適用的證明標準大致可以分為兩種情況，一種應低于高度蓋然性的證明標準，另一種標準則應高于高度蓋然性的證明標準，直至接近或達到排除合理懷疑的程度”。 

在筆者陳述的上述房屋買賣情形中，筆者認為，上述三個環節之中，以履行最為重要，即支付房屋的對價和交付，前提是排除借款的可能性，再在舉證時結合其他證據一起構成一個完整的證據鏈，最終實現否定不動產登記簿證明力的目的，畢竟在推翻不動產登記簿作為不動產物權歸屬的證據證明力這一問題上，應結合充分的證據得出高度蓋然性事實結果，否則不宜輕易否定不動產登記簿記載的真實性。

四． 結論

《物權法司法解釋（一）》第二十二條同時規定：“本解釋自2016年3月1日起施行。本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。”筆者在接觸案例的過程中，恰逢《物權法司法解釋（一）》未公布，按照規定，案例的處理不適用《物權法司法解釋（一）》實屬一大遺憾，但從解釋關于不動產登記和物權確認的精神來分析，筆者經辦的案件中，被告在買賣房屋過程中，已經盡到了謹慎的避免房屋所有權出現爭議的情況，但是還是被原告將房屋登記在了自己名下，被告以目前的證據材料，足以形成一個完整的證據鏈證據證明房屋所有權證的記載與真實權利狀態不符，被告為該不動產物權的真實權利人，本案目前尚未判決，但是代理人有理由相信法院會給予公正的判決。