農村房屋買賣合同效力淺析

陳 英

 

【內容提要】農村房屋買賣越來越多，特別在一些城市郊區的農村甚至有泛濫之嫌，因此對農村房屋買賣合同效力的認定顯得尤為重要，農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題，是目前司法實踐的熱點、難點，應全面結合《合同法》、《物權法》等相關理論，對農村房屋買賣合同效力問題進行分析，根據中國現行法律、法規，在無其他無效事由的情況下認定農村房屋買賣合同有效較為妥當。

 【關 鍵 詞】 農村房屋買賣合同  宅基地使用權  合同效力 

     農村房屋買賣合同效力的認定，是民事審判實務中非常疑難的問題之一，由于立法繁雜不明、理論研究不足等原因，各地判決結果也大相徑庭。從《合同法》到《土地管理法》，再到《物權法》，均沒有直接對農村宅基地或房屋買賣問題作出明文規定，這給司法實踐中對農村房屋買賣合同效力認定造成較大的難度。鑒于此，本文從有關農村房屋買賣的相關法律法規的的規定的角度，對農村房屋買賣合同效力進行簡要的分析。

一、        我國相關法律規定的歷史沿革

１９８２年時國務院制定過《村鎮建房用地管理條例》，該條例第四條規定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地”；第１５條規定“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”。該法禁止宅基地的直接買賣，并不禁止房屋的買賣。但該條例于１９８６年被《土地管理法》明令廢止。

１９８６年的《土地管理法》：第三十八條規定（１９８８年未修改）“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”

１９９９年第二次修正的《土地管理法》：第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予以批準”。

相關司法解釋：１９６３年最高法院《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸生產隊集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”

１９８４年最高法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》則認為，村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續處理。

上述規定可見，（１）以上法律只是禁止或限制農村的土地使用權出讓、轉讓或出租，但沒有直接禁止或限制農村房屋的買賣和租賃。（２）村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。（3）《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。（4）《土地管理法》施行后，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有發布典型案例，很難判斷對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

二、《合同法》視野下的農村房屋買賣合同的效力問題

   主張農村房屋買賣合同無效者，均認為農村買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，這是通過合同法第五十二條“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定而發生作用的，但農村房屋買賣合同是否真的違反了法律法規的強制性規定呢？筆者認為回答是否定的。

（一）    法律、行政法規的并無明文禁止農村房屋買賣

    通過檢索相關的法律、行政法規后可以發現，現行法律、行政法規對于宅基地和農村房屋的規定主要有以下幾點：（1）《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”（2）《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設…”；其中第六十三條只調整宅基地以外的其他非農業建設用地。

綜上，《土地管理法》的相關規定包含以下幾層含義：（1）農村村民“一戶一宅基地”原則；（2）農村房屋出賣后不得再申請宅基地。由此可見，《土地管理法》并未明文禁止農村房屋買賣，根據“法無禁止即為允許”的民法學理論，應當承認農村房屋是可以買賣的，而不能援引合同法第五十二條之規定來認定農村房屋買賣合同是無效合同。

    （二）合同法施行后對無效合同認定的嚴格限制

合同法施行前，對合同效力的審查很嚴格。在涉及法律強制性規定的場合，不僅對標的物性質有嚴格地限制，對交易主體的限制也非常嚴格。以城市私有房屋買賣為例，根據《城市私有房屋管理條例》規定及當時的政策，機關、團體、部隊、企事業單位不經縣以上人民政府批準，不得租用或購買私有房屋，涉及上述主體的房屋買賣合同均按無效處理，甚至農民未經批準購買城鎮房屋的也按無效合同處理。合同法施行后，在立法鼓勵交易、尊重當事人意思自治、保護交易安全的司法理念下，合同無效的情形被嚴格限定，更新合同效力觀念尤為重要。

在我國的法律體系下，對合同效力進行調整的基本方式是通過法律的明文規定來實現。《合同法》第五十二條規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，不得隨意擴大適用范圍，應當嚴格按照《合同法》及相關司法解釋的規定，將強制性規定限制在制定法和國務院制定的行政法規上。主張農村買賣合同有效者援用國務院辦公廳于1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”的規定來認定農村房屋買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，這是一種理解上的誤差，我們仔細研究《合同法》第五十二條的規定，就會發現它限制的條件非常明確，就是違反法律、行政法規的強制性規定，而不是違反其他規范性文件的強制性規定，而國務院辦公廳的通知顯然不屬于兩者所劃的范疇之內，同時該通知跟《土地管理法》的規定相左，其效力尚有待商榷，因此，它是不能作為法律、行政法規用來認定農村房屋買賣合同無效的依據。

     我國現行法律、行政法規沒有禁止農村房屋買賣，故行政法與合同法共同作用下的農村房屋買賣合同作有效處理應屬有理。相反，如果合同按無效處理且允許返還房屋的話，隨著城市房地產價格的飛漲，農村房屋，特別是城市郊區的農村房屋也將隨之升值，原來的賣主為獲得房屋升值帶來的利益，將會向法院主張買賣合同無效，這必然導致農村房屋買賣糾紛將暴增，原本穩定的社會秩序將被破壞，這也將是對整個社會誠信體系的一種嚴峻考驗。

三、《物權法》視野下農村房屋買賣合同效力問題

隨著《物權法》的施行，物權區分原則在法律上得以確立，所謂物權區分原則，是指物權變動的原因與物權變動的結果相區分。這為我們在考慮農村房屋買賣合同效力的問題時提供了另一種思考的角度。

   （一）物權變動效力與債權發生效力相分離

在《物權法》施行前，我國很多法律諸如《擔保法》等法律將物權轉移之效力與債權發生之效力混為一談，這是嚴重違背法理的。在農村房屋買賣的過程中，也有人誤認為只要農村房屋沒有合法過戶，則該農村房屋的買賣合同就沒有生效，這種觀點就是受了諸如《擔保法》等立法錯誤的誤導，因為債權發生的效力與物權轉移之效力應該是相互分離的。例如，城市房屋買賣合同的生效與房屋產權的轉移是兩個不同的概念，作為合同，只要其符合法定的生效要件，自雙方承認的生效方式簽訂的那一刻起，就是合法有效的，而房屋產權的轉移是要以登記為標準，只要沒有變更登記，此時的房屋產權就沒有轉移，但這并不意味著房屋買賣合同沒有生效。因此，我們在討論一個關于轉移物權的合同是否生效的過程中，主要是看合同是否具備了生效要件，而不是看其規定的物權轉移是否生效，在農村房屋買賣合同效力的考量過程中，我們要看的該合同本身是否具備了生效的要件，比如訂約當事人是否具備完全民事行為能力、雙方當事人的意思表示是否真實等，如果沒有這些效力瑕疵，合同就是合法有效的，而不是看該房屋產權是否已經轉移，以及該房屋所涉及的宅基地使用權如何處理，這些問題與考量農村房屋買賣合同效力不能混為一談，不然又將引入債權發生效力與物權變動效力不相分離之泥沼。 

  （二）農村房屋所有權與宅基地使用權系兩種不同性質的物權

根據我國《物權法》的規定，農村房屋所有權與宅基地使用權應屬于兩種不同性質的物權，前者為所有權，后者為用益物權。根據物權法定原則，房屋所有權的設定、變動與宅基地使用權的設定、變動遵照各自的規則，房屋的原始取得一般是通過建造完成的，而宅基地使用權的取得是通過有關部門的審批。因此，在探討房屋所有權與宅基地使用權的變動時，應當承認房屋的所有權有時與宅基地使用權是可以分離的。盡管實踐中，解決房屋所有權與土地使用權的一般原則是“房地一體”主義，但在針對農村房屋所有權與宅基地使用權時應當有所例外，比如農村房屋因繼承發生變動時，其房屋所有權有可能為城鎮居民所獲得，但該房屋所占有的農村宅基地使用權仍應認定為該農村集體所有，遇到有拆遷補償所獲利益仍應歸集體所有，因為農村宅基地使用權是對農民的一種福利，城鎮居民不應享有，因此此時就有可能出現房屋所有權與宅基地使用權相分離。同樣道理，在農村房屋的買賣過程中，即使買受人獲得該房屋的所有權并不意味著他就一定能獲得該房屋所占有的宅基地的使用權，因為如果買受人與出賣人不屬于同一農村集體組織的成員時，他是無法獲得該宅基地的使用權的，因此在實踐中我們應該承認農村房屋所有權與宅基地使用權相分離的法律現狀。雖然這不是解決問題的最終途徑，但根據我國現有的法律框架，武斷地認為農村房屋買賣合同就是無效合同顯然缺乏足夠的理由。所以，即使這種所有權與使用權相分離實屬另類，但只要其沒有違反法律、行政法規的強制性規定，我們就應該認定為有效。其實這種所有權與使用權相分離的現象在現實生活中也并不少見，如建筑物與未履行法定審批手續的劃撥土地使用權一并設定抵押時抵押無效，這里抵押無效是指土地使用權抵押無效，房屋抵押不因此無效。類似此種情況，我們不能認定兩者一并無效，而應進行區別對待。
    基于上述認識，在處理農村房屋買賣糾紛時，應當在物權變動的意義上承認房屋所有權變動與宅基地使用權變動可以獨立進行，甚至允許房屋所有權轉移但宅基地使用權未變動的情況存在，盡管該種現狀不值提創，但在我國現有的宅基地管理體制下這種狀況只能算是合法不合理的無奈之舉。隨著法律制度的不斷完善，物權理論研究的不斷深入，這種怪現狀也將會得到很好的解決。

四、結語

農村城市化是一種必然趨勢，農村土地使用權的物權化也逐漸為法律所認可，如土地承包經營權。因此，農村房屋作為一種私有財產進入流通領域也是不可避免的。盡管目前對農村宅基地流通限制極為嚴格，但單單就農村房屋所有權而言，其本質與城市房屋所有權一樣，同樣可以繼承、出租、抵押、抵債等，當然也是可以買賣的，故農村房屋買賣合同在沒有其他效力瑕疵的情況下應認定有效。

 

【參考文獻】

  1、孟勤國：《物權法開禁農村宅基地交易之辯》，載《法學評論》2005 年第4 期(總第132 期)。

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  6、王利明、崔建遠編著：《合同法新論》中國政法大學出版社2000年3月修訂版。