關于解某訴沈某某、顧某某、某某銀行房屋買賣合同

糾紛一案的上訴意見

唐松華

 

案情簡介

解某之父于1989年向顧某購買商品房一套，但始終未辦理過戶手續。 2004年1月13日，顧某將房屋所有權證和國有土地使用權證交付給解父。2004年11月18日，因房屋價格大幅上漲，顧某與沈某商議，將該房屋以8萬元的價格出賣給沈某，并辦理了過戶手續。同年11月30日，沈某向某銀行借款10萬元，以該房屋抵押為借款提供擔保，并辦理抵押登記和他項權證。

2005年4月，沈某欲對該房屋進行裝修，然遭解某阻止，故沈某以侵權為由將解某訴至法院，經法院審理駁回沈某的訴訟請求，沈某不服申請申訴，后法院對該案進行再審，然再審維持原判。2006年1月5日因沈某未按時還款，某銀行將沈某訴至法院要求對該房屋行使抵押權。經法院審理支持某銀行的訴訟請求，后因沈某下落不明，終結執行。2006年12月6日，解某以沈某、顧某為被告向法院提起訴訟，要求法院對該房屋的所有權進行確認，某銀行以有獨立請求權的第三人的身份申請參加訴訟。經法院審理，確認該房屋所有權歸解某，駁回銀行對該房屋行使抵押權的訴訟請求，銀行不服該判決提起上訴。受某銀行委托，我所指派唐松華律師代理銀行參加訴訟，出具上訴意見。

 

 

      民事上訴狀

 

上訴人（原審第三人）：某某銀行股份有限公司海鹽支行，住所地：海鹽縣武原鎮泰山路××號。

代表人：韓某某，行長。

被上訴人（原審原告）：解某，女，××年××月××日出生，漢族，住海鹽縣武原鎮百可園××號××室。

被上訴人（原審第一被告）：沈某某，男，××年××月××日出生，漢族，住海鹽縣武原鎮梅園新村××號。

被上訴人（原審第二被告）：顧某某，男，××年××月××日出生，漢族，住海鹽縣武原鎮百尺南路××號××室。

上訴人因不服海鹽縣人民法院（2007）鹽民一初字第××號《民事判決書》，現提出上訴，上訴請求和理由如下：

上訴請求：請求嘉興市中級人民法院依法撤銷海鹽縣人民法院（2007）鹽民一初字第××號民事判決，依法改判上訴人對海鹽縣武原鎮百可園××號××室房產享有抵押權，并有權以該房屋折價或拍賣、變賣價款優先清償被上訴人沈某某尚欠上訴人借款。

上訴理由：

上訴人認為，一審判決在認定事實和適用法律方面均存在重大錯誤，必須依法予以改判。

一、無論法院如何認定被上訴人顧某某與被上訴人解某以及與被上訴人沈某某之間的房屋買賣合同的效力，上訴人就所抵押的海鹽縣武原鎮百可園××號××室房產均依法享有抵押權。

1、如果法院認定被上訴人顧某某與被上訴人沈某某之間的房屋買賣合同有效，沈某某依法享有該訟爭房產的所有權，則上訴人依據擔保法及物權法的規定當然地對抵押房產享有優先受償權。

2、如果法院認定被上訴人顧某某與被上訴人解某之間的房屋買賣合同有效，沈某某對涉案房產無所有權，則對上訴人應適用善意第三人的原則，認定沈某某與上訴人之間設定的房產抵押關系有效。

理由有三：一，抵押權人接受沈某某房產抵押時完全是善意的，二，抵押權人接受抵押擔保支付了對價（發放貸款），三是已向房地產管理部門辦理了抵押登記手續。因此，從維護社會交易安全、穩定的角度，應當對上訴人適用保護善意第三人規定。

關于一審法院就上訴人是否存在過錯問題，法院認為“第三人在辦理借款過程中，也有不足之處”。上訴人認為，在辦理抵押貸款過程中，上訴人并無過錯，所謂的“也有不足”太過牽強。需說明的是，沈某某在辦理抵押貸款時所持有的是房產管理部門依法核發的房屋所有權憑證，在發證機關依法撤銷前當然地具有證明產權的效果。上訴人的盡職調查只限于查實房產證真實即可，對于二手房是否有人居住，居住人與所有人關系性質如何并不在審查范圍，因此，所謂的貸款前的實地調查完全有可能避免上述爭議的說法，完全與事實不符，也極不嚴謹。難道法院對當事人提供的營業執照，會懷疑甚至去調查該營業執照是否屬于騙取登記？

就過錯而言，一審法院對上訴人如此苛刻，但對被上訴人解某一方卻十分寬容。就普通大眾而言，買房后不去辦理房屋產權變更登記會帶來極大的法律風險都有認知，而解某在“受讓”房產，特別是兩次“補簽”協議后，仍長期拖而不辦，一審也認為可能為避稅，這事實上也是導致顧某某一房兩賣得逞的原因所在，解某對此沒有過錯？顯然，有重大過錯，據此法院應判決由其承擔對其不利的后果才是。

一審法院認定，沈某某因無效民事行為而取得的房產證同樣無效，建立于產權之上的抵押權隨之失去法律效力，這一觀點完全缺乏法律依據，相反，我國相關法律、司法解釋在對待無處分權人處分財產時，對善意第三人是給予充分保護的。即使法院最終判決沈某某不享有所有權，但不應影響其持證期間所作出的設定抵押的處分。

二、上訴人認為，一審判決認定被上訴人解某與顧某某之間房屋買賣合同有效并依法享有所有權，認定沈某某與顧某某買賣合同無效的依據并不充分。

1、一審法院認定顧某某與沈某某惡意串通損害解某權益缺乏充分的根據。

從有關涉及權屬糾紛的多起案件看，認定顧某某與沈某某系惡意串通的證據僅顧某某的單方面（包括庭審及公安）陳述，并無其他有力證據予以佐證。沈某某在其起訴請求確權的訴訟中，斷然否認所謂串通之說。在判斷顧某某的陳述時，一定要注意其身份的特殊性及其與案件的利害關系。假設顧某某與沈某某并未串通，則顧具有涉嫌詐騙犯罪嫌疑的問題，同時，其陳述系雙方串通，也有讓沈某某共同承擔民事賠償責任的可能性（不論串通與否，顧承擔賠償責任無可回避）。因此，基于顧某某與本案的重大的利害關系，對顧某某的陳述應當不予認定。

2、一審認定解某取得所有權的理由并不成立。認定的基本理由是，雙方于1989年買賣房屋，當初無須辦理房產登記，已事實上交房，故取得了產權，該說法缺乏事實根據。一方面，證明該房產系1989年買賣缺乏相關書證材料；另一方面，關于登記問題，盡管《房地產管理法》實施于2005年1月1日，但相關的行政法規《城市私有房屋管理條例》早于1983年12月實施，該條例第六條、第七條及第九條明確規定房屋買賣必須辦理登記。我國法律就城市房地產權屬的取得、變更必須依法登記的制度從未發生變化，物權登記是物權取得的標志，這一點無論是理論上還是司法實踐都予以確認。

法院認定顧某某與沈某某買賣合同無效，其理由除了惡意串通外，是認為雙方并未實際交付，此觀點根本不成立。就不動產而言，辦理了物權登記，即取得了該物的所有權，在法律上即推定為已交付，無須核查當事人是否已實際交接問題，法律上的交付與事實的雙方交接并不一致。

因此，上訴人認為，在沒有充分證據證明顧某某與沈某某惡意串通的情況下，法院應推定雙方之間的買賣屬于真實意思表示，雙方實際辦理了房屋產權變更登記手續，且房屋產權人又就該房產作出了抵押處分，涉及善意第三人利益，因此，出于社會交易安全的角度應認定顧某某與沈某某的房屋買賣關系有效更符合本案事實和法律規定。

三、一審法院就本案訟爭房產所涉糾紛已作出的多份生效判決，但各判決之間矛盾百出，出現了各生效的判決在同一事實的認定和法律適用上出現重大矛盾的情況，上訴人認為，在相關生效判決撤銷前，作出了與其他生效判決截然不同的判決是違反訴訟程序的。因此，二審法院應當予以糾正，以彰司法嚴肅與公正。

上訴人注意到，有關本案房產效力的判決涉及（2005）鹽民一初字第××號，（2006）鹽民二初字第××號，（2005）鹽民一初字第××號，（2006）鹽民一再字第××號，（2007）鹽民一初字第××號。生效判決（2006）鹽民二初字第××號已判決確認上訴人對抵押房產享有抵押權，所以（2007）鹽民一初字第××號民事判決對此應予尊重；而（2006）鹽民一再字第××號，認定“（解某所購）房屋所有權尚未完全轉移”，但（2007）鹽民一初字第××號民事判決認為“解放即取得了位于海鹽縣百可園××號××室商品房的完全所有權”。

此外，（2007）鹽民一初字第××號民事判決第二條是“顧某某應協助原告解某（或者說解放）辦理房屋的過戶手續”，那么該房的權利人到底是誰，這涉及到交易主體和訴訟主體的問題，法院在判決主文中作如此選擇題式的判決讓人深感意外。對于（2006）鹽民二初字第××號判決書主文中關于“中行海鹽支行對借款合同項下設置并確實享有了產權的住房折價、拍賣、變賣所得價款優先受償”的內容，（2007）鹽民一初字第××號民事判決竟解釋為“只有在查實了抵押人確實享有產權時，抵押人才享有抵押權”，如果真是如此理解，那法院的判決還叫判決嗎？根本是判而不決。

綜上，上訴人認為，一審判決在認定事實和適用法律方面以及訴訟程序方面錯誤明顯，特別是未認定原告享有抵押權，根本上違背了保護善意第三人的原則，因此，上訴人請求二審法院依法撤銷一審判決，依法改判支持上訴人的一審訴訟請求。

此致

嘉興市中級人民法院

 

 

                上訴人：某某銀行股份有限公司海鹽支行

                                      2008年8月1日