吳 濤
作為嘉興經(jīng)濟廣播電臺陽光熱線中的“房律師”、房產(chǎn)超市網(wǎng)（www.fccs.com）房產(chǎn)論壇.法律沙龍的“房博士”、嘉興市房地產(chǎn)（春季、冬季）博覽會長期唯一的現(xiàn)場法律服務單位，我所建筑與房地產(chǎn)法律服務部的律師為建筑與房地產(chǎn)交易雙方提供了大量的專業(yè)咨詢意見，以下為收集整理的部分咨詢問答：
問：我公司發(fā)包了一個工程，施工方用水、用電的量較大，雙方爭議也很大，不知道該怎么處理？
答：施工用水、用電（量和價）的問題在實踐中的確爭議較大，具體處理可按照以下程序進行。一、按照有效合同的明確約定處理。二、若合同沒有約定或約定不明，則水、電的量和價一般可以按照以下原則處理：1、關(guān)于水、電的量的確定：（1）雙方現(xiàn)場共同抄表或協(xié)商一致。（2）按照定額中的“萬元指數(shù)”（如浙江94定額中的“103元/10000元”）確定（參考標準）。2、關(guān)于水、電的價的確定：（1）定額用量以內(nèi)的，按照定額價格計算。（2）對超過定額用量的，按照市場價計算。
另外，施工方理應承擔水、電的正常損耗，但最好在合同中予以明確。
問：我公司承包了一個工程，但在工程進行過程中，甲方對我們的聯(lián)系單總是拒絕簽字或是拖延辦理，以后的結(jié)算可能也有問題。不知道律師有什么好的辦法能夠解決施工單位這一普遍的“老大難”問題？
答：這的確是一個棘手的問題，根據(jù)我們的法律服務實踐，我們提出以下建議，供廣大施工企業(yè)參考：1、指派專人對工程施工過程中的所有資料（特別是工程變更、簽證和索賠資料等）進行收集整理。2、對于需要甲方簽字的聯(lián)系單等資料，一定要在合同約定的時間內(nèi)向甲方提出，同時附上相應的證據(jù)材料。一定要有一個專門的收發(fā)記錄冊，即使甲方不在聯(lián)系單等資料上簽字，也一定要其在收發(fā)記錄冊上簽字。甲方實在不簽收的，也要說服監(jiān)理簽字。3、對于數(shù)額較大的或其他有必要的聯(lián)系單等，若甲方不簽收，要通過有證據(jù)能夠證明的方式向其送達。4、及時整理好施工過程中的簽證、索賠資料，特別是結(jié)算資料，一定要在合同約定時間內(nèi)向甲方送達。5、建議聘請專業(yè)律師在施工過程中提供全程法律服務，以盡最大可能防范風險、減少損失。
問：現(xiàn)在是不是拿到預售證就能簽正式合同了？房子還是期房（工地上還平地呢）。合同的補充條款全是ＫＦＳ單方面簽訂的，我一個字沒改。合同里面的違約處理辦法和補充條款全是對ＫＦＳ有利的。合同細節(jié)不明確（總平面圖，綠化，樓與樓的間距，小區(qū)配套）有的甚至和國家規(guī)定不符。合同第一頁明明寫著補充條款雙方可以協(xié)商約定的！ＫＦＳ利用法律空子簽的霸王條款，要是到時工程出現(xiàn)問題的話，我們的權(quán)益怎么得到保障？讓拿下５證看看，就給了張預售（是不是其他４證辦下了才能辦預售證的？）不是可以把總平面圖增加在附頁的嗎？要不ＫＦＳ到時臨時改變規(guī)劃怎么辦？整個合同就是他寫好了讓你簽個字，跟他商量補充條款。ＫＦＳ售樓的說，公司規(guī)定的不能改的。講到最后她說：那沒辦法了你覺得風險大的話買現(xiàn)房去好了！消費者買個房怎么就這么難呢？
答：開發(fā)商取得預售許可證當然就可以簽訂正式的預售合同。而且，一般認為，在開發(fā)商取得預售證以前，只要該項目已經(jīng)辦好相關(guān)立項、規(guī)劃等手續(xù)，也可以先行簽訂預合同（即預訂合同）。合同的補充條款當然應該依法由雙方協(xié)商確定，但實踐中，開發(fā)商基于簡便等原則事先擬訂，你有權(quán)提出異議，但不代表開發(fā)商會改變。你可以盡可能地要求開發(fā)商將相關(guān)承諾、樓書資料內(nèi)容等約定成補充的合同條款。預售許可證是最重要的預售憑證，只要是依法行政，開發(fā)商取得預售許可證就代表其他“四證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證）也是沒有問題的。
問：你好，首先感謝你對我們廣大群眾的幫助。這里我有一些疑惑，希望你能給點建議。現(xiàn)在基本上隨處可見的XX房子出現(xiàn)XX問題的消息，導致最近剛準備買房子的我心里沒底。我想知道的是，現(xiàn)在我已經(jīng)定了一套房子了，定金也交了，也準備要正式簽訂合同，那么：
1、房子付款是隨時的嗎？我看有個帖子說先付首付，然后到要等到房屋封頂了才付其他的錢，這樣看我個人認為是要到房屋封頂時候才辦理。具體有什么規(guī)定嗎？2、您作為房產(chǎn)業(yè)的法律專家，對現(xiàn)在房產(chǎn)購置方面以及房屋過戶出現(xiàn)的各種各樣的問題，請給些忠告好嗎？尤其在簽訂正式合同的時候，要注意那些細節(jié)問題。我有個同事簽訂合同時候，開發(fā)商說是工商局和建委備案的標準合同。我想不能說是標準的就肯定公平地照顧到業(yè)主和開發(fā)商兩方面吧，而且如果開發(fā)商就里面的部分條款進行一些細微的修改，看是好像一樣，但是法律效力就是很大不同，作為我們?nèi)绾舞b別。因此，在簽訂合同的時候，我們應該針對現(xiàn)行市場上出現(xiàn)的問題如何著重關(guān)注那些條款。麻煩你了！
答：1、付款時間當然依據(jù)合同約定。央行規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。2、現(xiàn)在我們使用的一般都是國家工商行政管理總局和建設部制訂的示范文本。我們?yōu)椋捎谑痉段谋疽?guī)定的非常簡單和買受人在事實上的弱勢地位，示范文本在很大程度上為不誠信開發(fā)商獲得不公平利益大開方便之門。因此，買受人在簽訂正式合同時，首先要明白每個合同條款的法律意義和可能性后果（風險）；其次，一定要在盡可能的情況下拒絕開發(fā)商不公平的增添條款并自行提出相對完善的補充條款。3、關(guān)于合同具體條款的擬訂，基于示范文本而言，我們建議買受人要特別關(guān)注銷售價格、計價面積、計價方式、付款時間、交付條件、產(chǎn)權(quán)辦理、配套設施等條款。比如說，對于面積條款，一定要明確組成計價面積的各種面積；對于配套設施，一定要明確具體項目和具體交付的時間等。而且，一定要對違反義務的責任有明確的約定。
由于在簽訂一個事實上不公平的合同很可能會導致合法權(quán)利維護的困難，因此我們建議買受人在簽訂合同前最好要向相關(guān)專業(yè)的建筑與房地產(chǎn)律師進行咨詢。
問：我這個月買的房。簽合同時注明明年10月底要辦好公積金貸款事務，當時房產(chǎn)商保證那時房屋能完工（合同上好像沒有注明完工時間，只有交付時間）。后來打電話去問，說屆時不能完工，那該怎么辦？違約金該由誰付，怎么付？
答：如果是普通的商品房買賣示范文本，你與開發(fā)商簽訂的合同上只有房屋交付時間而沒有工程完工的時間。因此，你只能按照約定的交付條款來處理你們之間的糾紛。如果合同關(guān)于該項約定不清，你可以根據(jù)下列法律規(guī)定處理：《合同法》第九十四條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
問：買了期房，現(xiàn)在房子造好了，但是當時房產(chǎn)公司廣告上所說的設施都沒有造，但簽訂購房合同時都沒有注明，這樣的情況算違約嗎？
答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此，你首先要保管好房產(chǎn)公司的相關(guān)廣告資料，若該廣告資料符合上述特征則構(gòu)成合同條款，房產(chǎn)公司違反的，你可以要求房產(chǎn)公司承擔違約責任。
問：我去年買的房子,今年馬上就要交付了,請問我現(xiàn)在能否退房,如退房的話要承擔哪些責任? 另外如果小區(qū)衛(wèi)生還搞的不太干凈,是否符合交房條件? 另外再請問,小區(qū)沒有按當初規(guī)劃建造會所,這種情況下,我是不是可以以此為理由,提出退房要求,并且不用賠償損失?
答：對于第一個問題：1、在合同沒有特別約定的情況下，任何一方可以要求對方繼續(xù)履行——只要具有履行的可能。2、若對方確認解除的，合同解除的責任應該按照合同約定處理；若合同沒有約定或約定不明，則原則上為“返還財產(chǎn)、賠償損失”。
對于第二個問題：我們認為，衛(wèi)生裝狀況不佳難說構(gòu)成約定的或法定的拒絕收房的理由——除非這確實嚴重影響你的正常居住使用。
對于第三個問題：１、首先看會所的建設是否構(gòu)成合同約定條款（或視為約定條款）。２、按照合同中關(guān)于退房的約定處理。３、若上述兩條均無法適用，從司法實踐經(jīng)驗上判斷，你退房的要求獲得法律支持的可能性較小。但在會所建設構(gòu)成合同約定條款的前提下，你可以要求開發(fā)商承擔違約責任；而具體的責任方式和數(shù)額可通過協(xié)商、損失評估等方式處理。
問：我于2006年7月一次性付款14.5萬元購買了一套精裝修單身公寓（建筑面積43平方），合同約定2006年12月31日前交房。延遲交房按日支付萬分之一的違約金，即14.5元每日。合同簽訂當日開發(fā)商的子公司又與我簽定了一份商品房租賃合同，約定我于2007年1月15日前交房，月租895元，租期十年，我若解除合同支付違約金是月租的壹倍。現(xiàn)在我已經(jīng)收到了半年的房租總共5370元。問題就是開發(fā)商至今未能交房，令人氣憤的是前幾日我打電話咨詢是告知我7月3日來辦理交房手續(xù)，我到他們售樓處時卻說臨時又改時間了，如此沒有誠信。我想退房，不知道是否涉及租賃合同違約而賠付租賃合同的違約金？我若退房，我該怎么做？我是否可以要求開發(fā)商賠償損失？如果需要向法院提起訴訟，該如何進行？
答：這是具有關(guān)聯(lián)性的兩個法律問題。對于買賣合同而言，能否解除只需要看該合同的具體約定。而即使能夠解除該買賣合同，還要特別看清楚租賃合同的條款---在怎樣的情況下可以解除該租賃合同而不必承擔違約責任（或“轉(zhuǎn)嫁”違約責任）。若租賃合同中沒有解除合同違約責任免除的具體約定，你對買賣合同的解除則需要慎重：如可以向出賣方追究的違約責任大于你可能向承租方承擔的違約責任，你當然可以解除買賣合同；但是，如果結(jié)論是相反的或沒有具體約定或無法判斷，則雖然在法理上你可以把解除租賃合同的責任向出賣方“轉(zhuǎn)嫁”，但實踐操作中較為困難和復雜。建議你帶上相關(guān)資料咨詢專業(yè)律師后作出判斷。
問：我剛買的新房子,去收房的那天,我看到房子有二處滲水,,一處是墻角滲水很多,墻粉都掉下來了,我要求他們修,可他們來修好后,過了二天,下雨后,墻角還是滲水。能幫我出出主意嗎?這事如何解決?我的房子不是頂樓,是5樓.
答：在你與開發(fā)商的合同中對上述質(zhì)量瑕疵問題沒有約定或約定不明確時，一般情況下，這屬于房屋質(zhì)量保修責任的問題。你可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”的約定處理。
其次，根據(jù)《浙江省實施<中華人民共和國消費者權(quán)益保護法>辦法》第二十九條“屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，可以退房”的規(guī)定，你亦可以行使相應權(quán)利。但此權(quán)利的行使在實踐中要求較嚴。
問：我想買套拆遷房，房東的產(chǎn)權(quán)還沒辦好，正在辦理之中，如果此時交易需要注意那些方面？希望給予一些幫助，謝謝！
答：根據(jù)國務院辦公廳于2005年5月9日轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的通知的有關(guān)規(guī)定，未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓存在法律效力上的瑕疵；而商品房預購人取得房屋所有權(quán)證之前也不能為非預購人辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。因此，對于未竣工或未辦理產(chǎn)權(quán)證房屋的買賣需要慎重。我們建議，你可先與房東簽訂一個意向合同,約定以后正式合同的主要內(nèi)容(交付時間、價款、違約責任等)，待該房屋辦理好產(chǎn)權(quán)登記后簽訂正式合同。但為了確保合同的履行，你可以約定一個較重的違約責任。
問：我看中一套二手房。但是，我如何確認房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況屬實以及房子是否存在債務或抵押糾紛？中介公司在這其中是否該對上述事項的真實性負全責？是否通過房管部門對二手房交易的審核，就能確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有問題？
答：《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記信息包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息。因此，你可以向該房屋登記機關(guān)查詢該房屋的房屋權(quán)利記載信息，但不能查詢該房產(chǎn)的原始登記憑證。而該房屋的債務糾紛信息等不可能通過查詢手段獲得。中介有義務對交易標的的真實性負責,但基于現(xiàn)有法律對中介責任規(guī)定的不明確,建議在中介合同里對相應義務和責任作明確表述。房管部門對二手房交易的審核當然能夠最大限度地降低交易風險，但是，在實踐中也有極少數(shù)的錯誤登記情形；而且，產(chǎn)權(quán)交易還存在一個公示和異議的問題。
問：去年12月買了一套房子，大概52萬，三證剛拿到（產(chǎn)權(quán)證由于按揭抵押在銀行），當時戶名和銀行貸款合同都寫了我（未婚）和女朋友的名字，現(xiàn)在女朋友不肯付貸款，家人要求過戶到我一個人身上，女朋友也同意。是否可以到公證處公證，接下去銀行貸款全部由我支付，對方放棄50%產(chǎn)權(quán)，所有產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)歸我所有。公證后我如果賣房是否只要我一個人簽字確認就行。是否需要把貸款還清后才能更名？請幫我解答一下，感激不盡！
答：1、和女友簽訂一個包含上述意思的協(xié)議并予以公證。2、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銀行變更相應合同（但如果在抵押貸款協(xié)議里明確你與女友為連帶還款責任則要看銀行的態(tài)度）。3、去建設局直接更名。以上為基本步驟，但建議你先了解開發(fā)商的要求和貸款銀行的態(tài)度。
問：自6月1日起，二手房要五年內(nèi)交易的需交營業(yè)稅和個人獲利所得稅，請問營業(yè)稅在法律上應是誰出呢？
答：自２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。另外，國家稅務總局于二○○六年五月三十日發(fā)布了最新規(guī)定：（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關(guān)材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
因此，營業(yè)稅應由出賣人繳納。但是，上述規(guī)定并不禁止當事人在合同中約定營業(yè)稅由買收人繳納（雙方可在合同中約定價款和稅負），只是在具體繳納時還是以出賣人的名義支付。
問：我將一套住房賣給別人,現(xiàn)在產(chǎn)生一些糾紛,特向?qū)＜艺埥?1、甲方（賣方）在收到定金和首付款后，已將房屋交給乙方（買方）使用，但三證還未過戶（因尾款還沒有付清），現(xiàn)在乙方是否有權(quán)利對房屋進行裝修？（在合同中沒有寫明）。2、簽訂合同時（2005年7月），還沒有個人所得稅，合同中也沒有注明。現(xiàn)在要過戶時發(fā)現(xiàn)還要繳個人所得稅，按國家規(guī)定是要由甲方承擔的，但合同中有如下兩條：（1）辦理甲方三證的費用由甲方自行承擔；（2）雙方在辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶時，所需交納的契稅、交易費、評估費及其它相關(guān)費用均由乙方承擔。甲方可不可以憑這句話來要求乙方承擔個人所得稅？
答：第一個問題，既然已經(jīng)交付使用，在沒有特別約定的情況下，我們傾向于認為買受人可以裝修。第二個問題有一定爭議。第一種意見認為，在雙方當事人正常履約的情況下，既然已經(jīng)明確相關(guān)費用均由買受人承擔，則可以由買受人承擔包括個人所得稅等相關(guān)費用。第二種意見認為，雙方當事人在簽約時并不能預見到將要發(fā)生的個人所得稅，而協(xié)議又沒有明確約定，因此，在雙方當事人正常履約的情況下，應該按照法律規(guī)定由出賣人承擔個人所得稅。我們傾向于第二種意見。
問：在簽訂購房合同時，要簽訂一個物業(yè)管理合同，在物業(yè)管理合同上有一個物業(yè)管理費價格，這是房產(chǎn)公司與物業(yè)公司已經(jīng)訂好的，既然我們是業(yè)主，這個價格到底誰說了算？這個價格有該怎樣確定？
答：《嘉興市本級物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）》規(guī)定，普通住宅小區(qū)（不包括非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅）的前期物業(yè)服務費實行政府指導價；前期業(yè)主汽車停泊服務費、住宅裝修垃圾清運費和非小區(qū)業(yè)主汽車臨時停泊服務費實行政府定價。非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅物業(yè)服務費，代辦服務費和特約服務費，以及小區(qū)業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務費和業(yè)主汽車停泊服務費等實行市場調(diào)節(jié)價。
因此，你可以根據(jù)你小區(qū)的具體情況予以處理。
問：我是桐鄉(xiāng)××花園的業(yè)主，這兒的物業(yè)管理（××物業(yè)）形同虛設，門口的保安從不要求陌生人登記，任何人都可以自由進出。前幾天，我停在樓下公用停車場的摩托車被盜，從門口的四個監(jiān)控中居然找不到錄像資料。請問：我該怎樣維護我的權(quán)益？物業(yè)方該承擔什么責任？小區(qū)安全該由誰負責？
答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。因此，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔法律責任主要依靠于物業(yè)服務合同的約定。若物業(yè)服務合同沒有相應約定或約定不清楚，則只能根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體行為、過錯程度、因果關(guān)系等來判斷。就你所陳述的情況，若監(jiān)控設施的安裝為物業(yè)管理企業(yè)的約定義務，則物業(yè)管理企業(yè)很有可能要承擔相應的責任
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