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（吳濤）

　　由于今年承辦了數(shù)起業(yè)主與物業(yè)公司、房產(chǎn)公司與物業(yè)公司在物業(yè)管理和服務(wù)中產(chǎn)生的糾紛案件，我比較關(guān)注《物權(quán)法》在第六章“業(yè)

　　主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”中為我國(guó)初步建立的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。所謂業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　一、關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的理解。

　　《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定僅是關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)最基本的概念。而對(duì)于該條文的理解，我認(rèn)為至少應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的復(fù)合性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。其主要內(nèi)容表現(xiàn)在業(yè)主的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）。其次，業(yè)主的專有權(quán)是共有權(quán)和管理權(quán)的基礎(chǔ)。最后，從《物權(quán)法》條文的安排上來(lái)看，該法第七十一條規(guī)定的是業(yè)主的專有權(quán)，第七十二條至第七十四條規(guī)定的是業(yè)主的共有權(quán)，第七十五條至第八十二條規(guī)定的是業(yè)主的管理權(quán)。

　　二、關(guān)于業(yè)主的共有權(quán)

　　《物權(quán)法》第七十三條、第七十四條是針對(duì)業(yè)主享有建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的共有權(quán)的具體規(guī)定。要理解好這兩條規(guī)定，要注意以下問(wèn)題：

　　（一）首先要明確這兩條規(guī)定所界定的權(quán)利客體（公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房）也就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所謂的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。（二）明確了除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的綠地（一般多指一層建筑物的窗前綠地）這三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（三）汽車的車位和車庫(kù)的所有權(quán)問(wèn)題在實(shí)踐中爭(zhēng)議最大。而判斷其所有權(quán)歸屬，《物權(quán)法》在第七十四條確立了以下幾個(gè)原則：（1）車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（2）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。也就是說(shuō)，實(shí)踐中大量存在的業(yè)主與建設(shè)單位（或物業(yè)單位）就業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地簽訂的相關(guān)租賃協(xié)議違反了本條規(guī)定而無(wú)效。但需要特別注意的是，本條僅提到了車位，不包括車庫(kù)，這實(shí)際上是為在《物權(quán)法》出臺(tái)之前各方激烈的地下車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)劃下了句號(hào)。從本條措辭的立法原意可以看出，地下車庫(kù)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有，其權(quán)利歸屬依然要通過(guò)當(dāng)事人的約定來(lái)確定。當(dāng)然，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于建設(shè)單位自行投資（其成本亦未分?jǐn)偨o業(yè)主）但占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地而修建的用于停放汽車的地上車庫(kù)，由于業(yè)主擁有相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)，該車庫(kù)的所有權(quán)亦按照一定的原則由建設(shè)單位和全體業(yè)主共有。（3）在符合上述兩個(gè)原則的基礎(chǔ)上，判斷車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬主要看當(dāng)事人之間的明確約定，或者出售、附贈(zèng)，或者出租等。需要注意的是，如果當(dāng)事人對(duì)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬?zèng)]有約定或者約定不明，那車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬在法律上到底應(yīng)該如何判斷呢？《物權(quán)法（草案）》中曾經(jīng)有對(duì)于車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬“沒有約定或約定不明，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，但《物權(quán)法》卻取消了這一規(guī)定。當(dāng)然，我們不能以此規(guī)定的被取消來(lái)反推出《物權(quán)法》有“在沒有約定或約定不明的，車位、車庫(kù)的所有權(quán)屬于開發(fā)商”的立法原意。但這的確在客觀上為實(shí)踐中大量沒有約定或約定不明的車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬的判斷帶來(lái)了爭(zhēng)議。考慮到此問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)復(fù)雜性，我以后將專文討論。

　　關(guān)于會(huì)所的問(wèn)題。據(jù)了解，《物權(quán)法（草案）》中曾經(jīng)規(guī)定過(guò)會(huì)所的問(wèn)題。但在《物權(quán)法（草案）》的修訂中，立法者認(rèn)為，會(huì)所談不上是建筑區(qū)劃內(nèi)的“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”；且從實(shí)際情況來(lái)看，會(huì)所大多由建設(shè)單位獨(dú)立開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，不屬于業(yè)主共有權(quán)利的部分。因此，《物權(quán)法》最終中刪去了關(guān)于會(huì)所的規(guī)定。

　　三、關(guān)于業(yè)主的管理權(quán)

　　《物權(quán)法》第七十五條至第八十三條涉及到業(yè)主的管理權(quán)問(wèn)題。這里既有對(duì)需要由業(yè)主共同決定事項(xiàng)的“面積與人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)”的統(tǒng)一性規(guī)定（注意與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》不一致的規(guī)定），也有“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”同意的新的規(guī)定，等等。由于時(shí)間的關(guān)系，我這里主要談?wù)劇段餀?quán)法》第七十五條和第八十三條隱含著的訴權(quán)問(wèn)題。首先，《物權(quán)法》第七十五條涉及到的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉中產(chǎn)生的爭(zhēng)議不屬于民事爭(zhēng)議，業(yè)主不享有民事訴權(quán)。但是，對(duì)于有權(quán)行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)與否的備案糾紛則屬于行政爭(zhēng)議，是可訴的具體行政行為。其次，第八十三條關(guān)于業(yè)主訴權(quán)的規(guī)定仿佛否認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體這一在審判實(shí)踐中已有突破的操作。我的理解，《物權(quán)法》取消業(yè)主委員會(huì)可以作為訴訟主體的原因很可能是基于業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任這一事實(shí)。但是，如果考慮到現(xiàn)實(shí)中廣大普通業(yè)主以單個(gè)（或共同）訴訟方式維護(hù)自身合法權(quán)利的弊端和業(yè)主委員會(huì)市場(chǎng)化發(fā)展的可能性前景等因素，《物權(quán)法》取消業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體的規(guī)定似乎顯得過(guò)于保守。尤其需要說(shuō)明的是，《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》（自2006年10月1日起施行）也規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟”；而北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》也規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)部分情形以原告身份“參加訴訟”。可見，在司法實(shí)踐中如何準(zhǔn)確界定業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體的合法性問(wèn)題亦存在一定的爭(zhēng)議。