（馬正良）
隨著當(dāng)事人對律師的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度的要求越來越高，律師內(nèi)部競爭也越來越激烈，對新法律的熟知就顯得越來越重要，尤其對初入律師門檻的新手，在剛踏上律師工作崗位后就要學(xué)習(xí)大量的新法條，真有點找不著北的感覺。同樣對于有著幾年工作經(jīng)歷的律師來說，面對專業(yè)性很強的新法條也深感壓力重重，生怕理解不到位，甚至錯誤解讀。
律師如何在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟并“笑傲江湖”，這是一道難題。筆者從二十幾年的律師生涯中悟出的破題之法是“專業(yè)化”。如果說在二十年前我國僅有九部法律的時候，“萬金油”式的律師還是很有市場的話，那么在二十年后我國已頒布了幾百部法律和大量法規(guī)的今天，誰還敢負(fù)責(zé)任地說“我什么律師業(yè)務(wù)都敢接，也都敢做”？當(dāng)然，今天筆者不是在這里討論律師專業(yè)化的問題，而是作為一名房地產(chǎn)專業(yè)律師，從專業(yè)化角度談?wù)劇段餀?quán)法》對房地產(chǎn)專業(yè)律師拓展業(yè)務(wù)的幾點啟示（這里所指房地產(chǎn)專業(yè)律師是指從事征地拆遷、建筑工程承包、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理等法律服務(wù)的律師）。
《物權(quán)法》共有五編247條，除了第一編和第五編屬綜合性規(guī)定之外，筆者認(rèn)為《物權(quán)法》的頒布對房地產(chǎn)和金融專業(yè)律師的影響最大。就房地產(chǎn)而言，《物權(quán)法》中與房地產(chǎn)法律規(guī)定相關(guān)的內(nèi)容主要體現(xiàn)在第二編“所有權(quán)”和第三編“用益物權(quán)”里，其中特別突出的是第三編第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，這里有大量的新規(guī)定，對原本不甚明了爭議不斷的模糊概念，大都作出了明確的闡述，非常有利于律師實務(wù)操作。
啟示一：從《物權(quán)法》第56條、第63條、第66條三條規(guī)定中看出，《物權(quán)法》對國家財產(chǎn)、集體財產(chǎn)和個人財產(chǎn)的保護(hù)是平等的，都不允許“破壞、哄搶和侵占”。因此，欲征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，根據(jù)第42條的規(guī)定，其首要前提應(yīng)是“為了公共利益的需要”。這一規(guī)定與2004年修訂的《土地管理法》第二條的規(guī)定是相一致的，那為什么這次《物權(quán)法》制定還要著重突出這一條呢？這是因為《土地管理法》側(cè)重于關(guān)于土地問題的規(guī)定，而《物權(quán)法》則側(cè)重于關(guān)于地上房屋及其他不動產(chǎn)問題的規(guī)定。與此同時，《物權(quán)法》第148條還規(guī)定“建設(shè)用地使用期間屆滿前，因為公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第42條的規(guī)定對土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給與補償，并退還相應(yīng)的出讓金。”當(dāng)然，對以上法條能否真正落實到位，還存在著很多疑問，原因是我國法律至今還沒有對“公共利益”作出一個明確的界定，從而導(dǎo)致在司法實務(wù)中不同角色的人會作出不同的理解和解釋。因此，代理律師在為拆遷人或被拆遷人、征收人或被征收人提供法律服務(wù)時，應(yīng)給予專業(yè)的法律提醒和提示，盡量避免歧義理解的出現(xiàn)。
啟示二：《物權(quán)法》第59條和第63條第二項的規(guī)定，規(guī)范了集體資產(chǎn)處置的程序以及對集體資產(chǎn)處置決定不服的救濟途徑。第59條規(guī)定，對集體土地承包方案、土地補償費的使用分配方法，以及集體資產(chǎn)所有權(quán)變動等，都應(yīng)該“以法定程序”由集體成員決定。此“法定程序”即包含在《村民組織法》中，該法第十二條規(guī)定：“涉及村民利益的下列事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理”，如“村民的承包經(jīng)營方案”等。同時該法第十四條還規(guī)定：“召開村民代表會議，必須有五分之四以上代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體代表的三分之二以上通過，且不得與村民會議的決議、決定相抵觸。”
由此可見，集體資產(chǎn)處置的民事行為與其他性質(zhì)資產(chǎn)處置的民事行為不同，其有一個法定的集體成員決定的必經(jīng)程序，否則該民事行為無效。因此，我們律師在審查該民事行為的主體是否合法時，不能只看該村經(jīng)濟合作社或村民委員會的公章是否真實，還要看蓋這個公章有否得到集體成員的授權(quán)，否則對該民事行為有效與否就可能會作出一個錯誤的判斷，后果不堪設(shè)想。
同時，如該集體經(jīng)濟組織、村委會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵犯了某一集體成員的權(quán)益時，該成員可以按《物權(quán)法》第63條之規(guī)定，向人民法院訴求撤銷該決定。如對村委會決定某一成員的妻子不能分配承包田的決定，在《物權(quán)法》頒布以前只能找婦聯(lián)解決，婦聯(lián)也僅僅是依據(jù)《婦女權(quán)益保障法》等有關(guān)規(guī)定向相關(guān)部門反映，但缺乏通過司法途徑保護(hù)的法律規(guī)定。《物權(quán)法》出臺后這一缺陷得到了彌補。當(dāng)然如該決定對大部分村集體成員有益，而且撤銷該決定會帶來很大的損失的話，那到底應(yīng)請求法院撤銷這個決定還是適當(dāng)補償則有待于律師們針對不同案情做出適當(dāng)?shù)慕ㄗh。
啟示三：如果上述啟示主要可能發(fā)生在訴訟或仲裁領(lǐng)域的話，那么啟示三主要體現(xiàn)在律師開拓非訴訟業(yè)務(wù)上。《物權(quán)法》第76條、第77條、第78條為我們律師給房地產(chǎn)公司提供延伸法律服務(wù)作出了提示。以前律師為房地產(chǎn)公司提供法律服務(wù)，主要是審查《土地出讓合同》、《工程承包合同》及《商品房銷售合同》等。但隨著以上合同政府示范文本的出臺，再加上合同部分條款帶有行政性及合同一方相對弱勢，事實上合同雙方對關(guān)鍵條款的協(xié)商余地并不大，甚至沒有余地。現(xiàn)在房地產(chǎn)專業(yè)律師的服務(wù)重點已轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)公司的“軟肋”——前期物業(yè)管理，強調(diào)為廣大業(yè)主提供服務(wù)。這其中最難的要數(shù)“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”的制定。這不像上述示范文本的制定，你不同意條款可以不簽合同，也不會影響該合同照樣使用。但“規(guī)則”與“管理規(guī)約”就不同了。如規(guī)定得不好，業(yè)主大會就通不過。因為，這不僅要由全體業(yè)主公開投票，而且要求須經(jīng)“共有部分與建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且與總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意”方可決定。尤其碰到主人翁意識和法律意識很強的小區(qū)，要說服各自地位都均等的廣大業(yè)主，決非易事。但正因為這樣，才為我們廣大律師在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開拓非訴訟法律業(yè)務(wù)開辟了廣闊的市場。當(dāng)然要想攬此“瓷器活”，至少要熟悉建筑房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，尤其對國務(wù)院及省市《物業(yè)管理條例》及本地的實施細(xì)則要通曉，并要具備與業(yè)主團體溝通的本領(lǐng)。
因本文篇幅有限，筆者不可能將所有啟示一一羅列出來，但以上啟示倒給了筆者另兩個啟示：一是針對我們普通公民，該法確實賦予了很多的權(quán)利，但任何權(quán)利的行使都是有限制的。二是針對我們律師，只有專業(yè)化才會將相關(guān)實踐領(lǐng)域里的法律融會貫通，才能為當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。
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