問：我看中一套二手房，是拆遷戶的房子，房產證還有兩個月可以辦好。我想現在跟他簽合同，可不知道應該怎么簽，并且要對方拿出哪幾個證來。謝謝！
答：能夠最大限度降低法律風險的辦法之一是在對方拿到房產證之后再與其簽訂房屋買賣合同。但是，如果一定要在房屋出售方將房產證辦好之前簽訂合同，可以在審核對方出具的《拆遷補償安置協議》、身份證明等文件的前提下采取以下方式簽訂相應合同，以盡可能地降低風險：
1、先和對方簽訂購房意向書，約定待該房產權證辦好之后，對方應該把房屋出售給你；2、該房屋產權證辦好之后，雙方簽訂正式房屋買賣合同。

問：我有個朋友2月20日簽的合同, 房價總共40萬, 房子3月中旬交付。 當時合同上寫的是當日付2萬定金,3月中旬交房時付15萬現金, 余下的等房產證下來后過戶時再付清。現在我朋友已付清定金2萬和15萬現金。但對方提出現在房價漲了, 要把錢退給我的朋友,不賣了。 請問, 這是否算買賣已成交? 對方還能這樣悔約嗎? 合同上寫的交了定金后如果悔約的話雙倍賠。 但沒寫第二次的15萬房款交了后悔約怎么辦?  想問一下如果對方真的悔約了, 應當怎么辦?謝謝!
答：任何有效的合同都應該得到嚴格的履行并不受非法解除的危害。因此，在上述合同有效的前提下，房屋出售方拒絕繼續履行合同的行為顯然構成了違約，其應該承擔相應的違約責任。根據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”和最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十七條“定金交付后…收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同”等規定，你的朋友可以有以下兩種選擇：
1、要求出售方繼續履行合同；
2、在履行期限屆滿之前，出售方有明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務等根本違約情形的，你的朋友可以要求解除房屋買賣合同，要求出售方雙倍返還定金、退還第二次的預付款并承擔相應的利息損失。

問：我是上一年預定了一套房子，訂金已經交了。現在還沒有簽訂合同。我現在想換房子，覺得預定的房子成熟程度太低！！不知道可不可以！！！！
答：首先你要分清所付的錢是“定金”還是“訂金”。定金是為了擔保合同的簽訂（或履行等）而由一方當事人預先向另一方當事人交納的錢款。若給付定金的一方不履行合同的,無權要求返還定金，接受定金的一方不履行合同的,要雙倍返還定金。定金須以書面合同約定，并且不得超過合同標的額的20％，否則超過部分的定金約定是無效的。
    訂金在法律上不具有擔保性質，一般作為預付款處理。合同履行時的訂金只能抵充價款,不履行也只能如數返還（權利人可要求違約方承擔相應的違約責任）。
因此，你可以根據上述解答進行相應處理。

問：我在一樓盤(樓盤名稱暫時保密)已下定金,在簽定合同時由于開發商在合同中大量使用不公平條款,使我無法接受,而開發商又牛的堅決不改合同，沒有商量。我簽又不是,不簽定金可又拿不回,我該如何解決???
答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”的規定，你是否能夠在不簽訂購房合同的情況下拿回定金取決于你是否對于不訂立商品房買賣合同有“不可歸責于當事人雙方的事由”。我個人認為購房合同顯失公平等應該是此事由之一。
  
問:我在這個月初的時候買了套期房,簽定了商品房的預售合同后付出了首付(房子現在還沒有結頂,所以沒有去銀行辦按揭)。但是以后沒有幾天就因為家里的一些問題沒有能力再把房子供下去了,我就主動向房產商提出了退房,房產公司要我賠償房價的20%作為違約金。如果這樣的話我房子首付的三分之二都沒有了（當時我們的合同上面并沒有寫明買受人退房的賠償金額,房產公司告訴我他們的律師告訴他們用的是經濟合同法的違約金賠償標準) 。我想請問律師，我真的要賠償那么多的違約金嗎?謝謝。
答：1、在你和開發商簽訂的是一個合法的合同的前提下，違約責任的承擔自然按照該合同辦理；
    2、《合同法》規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
    因此，在本案中，你違約責任的承擔要看開發商對其損失舉證的情況。房價的20%作為違約金沒有法律和合同依據。
    需要說明的是，《經濟合同法》早在1999年就被《合同法》所取代，在通常情況下適用《經濟合同法》沒有法律依據。

    問：現在的期房是否可以轉讓? 由于我不想要這個房子了,我主動要求要退房,房地產公司要我賠償房價的百分之三十的損失作為違約金是否合法?
答：1、《關于做好穩定住房價格工作的意見》（建設部 發展改革委 財政部 國土資源部 人民銀行 稅務總局 銀監會 ，２００５年４月３０日）規定：“國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。” 因此，期房轉讓現已被認為是禁止的。
    2、如果合同是有效的，當然就只能依約辦理。但是，根據《合同法》第一百一十四條第二款的規定，當事人“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”

問：我今年5月18號賣了一套房子,過戶是過好了,可是還沒交契稅,6月1日以后再去交他們說要我交營業稅,我這套房子還沒到兩年!請問我該不該交營業稅?
1、根據相關規定和操作實踐，二手房交易的程序是辦理契稅證明、房屋產權轉移、土地使用權轉移。   
2、根據《建設部、發展改革委、 財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局 、銀監會關于做好穩定住房價格工作的意見》第三條“自２００５年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”和《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》第三條第（四）項“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”的規定，2年的起止時限為兩次取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間。只要這個時間段以內且在２００５年６月１日后辦理相應房屋產權證或契稅完稅證明，就應該交納營業稅。因此，你應該依法交納營業稅。