[內容提要] 《商品房買賣合同示范文本》是國內不多的能夠引起大眾較高關注度的示范文本之一，由于商品房買賣的復雜性和相應法律規定的滯后性，在適用數年后，《商品房買賣合同示范文本》的相應條款產生了解釋、甚至修正的必要。本文在充分肯定《商品房買賣合同示范文本》作用的前提下，對其涉及到的諸如土地、面積、產權等相關問題進行了闡釋并提出了一己之見。
[關鍵詞] 土地使用權   計價方式   面積差異   產權證   保修

　　最近幾年，我國經濟發展水平持續上揚，而房地產業作為國民經濟的支柱產業，即使在被有關部門出臺了針對性的宏觀調控相關規定的情況下，在我國大多數地區，如火如荼的商品房買賣市場依然呈現出一片“購銷兩旺”的態勢。2000年9月13日，建設部、國家工商行政管理局發布《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱<示范文本>）。幾年以來，該《示范文本》在微觀方面的減少、避免《商品房買賣合同》糾紛，保護當事人的合法權益和宏觀方面的促進商品房消費，拉動經濟增長等方面均發揮了積極作用。但是，基于商品房買賣合同案件的復雜性和相關法律規定的滯后性，該《示范文本》也扼待進一步完善。作為專事房地產法律服務的律師，筆者試結合《示范文本》的相關條款作一簡述、補強，以拋磚引玉、求教于大方。
　　一、土地使用權期限
　　《示范文本》第一條中有商品房所依附的土地使用權（以下簡稱土地使用權）期限的約定。對于土地使用權的期限，普通購房者有一個誤解。他們認為，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱<暫行條例>）第十二條的規定，他們購買的商品房所擁有的土地使用權應該是70年。但是，70年的土地使用權年限是從房地產開發企業（以下簡稱開發商）獲得土地使用權證算起，而一般商品房項目從開發到房屋銷售通常會間隔1至3年的時間（這還不包括一些商品房開發項目由于開發商資金實力欠佳、政府政策調整等多方面的原因而延長房屋交付期限）。也就是說，即使在正常的情況下，當購房者變為業主時，其擁有的有效住宅土地使用權絕對不可能達到70年之久。因此，有人呼吁，這是“對購房者知情權的侵害”，需要出臺“土地使用年限價格折算標準”來對這種條款加以規范。可是，《暫行條例》第十二條規定的“居住用地的土地使用權出讓最高年限為七十年”中的“七十年”指的僅僅是居住用地的土地使用權出讓的“最高年限”而不是所購商品房占有土地使用權的實際年限；至于購房者到底可以在事實上享有多久年限的土地使用權，這取決于開發商對商品房項目開發成功并交付給購房者時間的長短。這種購房者實際享有土地使用權年限的情況與《暫行條例》的規定并不相悖。且從法律意義上來說，雖然土地使用權年限也是商品房價格構成的一個重要因素，但由于普通商品房實行的是當事雙方協商而成的市場調節價，因此，只要開發商與購房者在簽訂的《商品房買賣合同》中約定了土地使用權起止時間和商品房交付使用的時間，就應該視為購房者已經有效地確認了自己所購買的商品房的土地使用權年限。在沒有證據證明這種確認具有被欺詐、被脅迫等意思表示不真實的情況下，就難說購銷雙方信息不對等、難說開發商侵犯了購房者的知情權。當然，我們可以說，在現有的商品房消費環境下，由于普通購房者不具備相應的法律知識，開發商在這一點上處于事實上的強勢地位。因此，如果需要給購房者一個建議的話，那就是希望購房者知道，土地使用年限是商品房價格構成的一個重要因素，在其他情況相同的前提下，商品房的價格應該根據土地使用權剩余年限的不同而有所區別。如果越來越多的購房者明白了這個道理，購房者就可以在以后的《商品房買賣合同》簽訂過程中多一個談判的籌碼——如是而已。
　　關于土地使用權70年“大限”屆滿后商品房和土地使用權的處理問題，《暫行條例》既規定了在土地使用權期滿后“土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權可以由國家無償取得”，也規定了“土地使用者可以申請續期”。由于現有大部分商品房的土地使用權期限至少還有五六十年，因此，相信有關部門有充分的時間去制訂和完善關于土地使用權期限屆滿時土地使用權申請續期的條件、程序等相應的規定。
　　二、商品房的計價方式與面積差異的處理
　　1、關于商品房的計價方式中購房者的知情權維護問題。
    《示范文本》第四條約定了商品房的三種計價方式：建筑面積、套內建筑面積、套（單元）。實踐中的《商品房買賣合同》多是約定以建筑面積計價。筆者認為，這種以建筑面積計價的方式并不利于購房者知情權的維護。我們知道，商品房的建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用面積之和；而套內建筑面積又為套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。因此，要確定作為計價依據的商品房的建筑面積，就必須要明確商品房的套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積、分攤的公用面積。其中，套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積還相對容易計算；而對于分攤的公用面積就在事實上存在認定的困難（對購房者就更是如此）。實踐證明，很多開發商也往往是在分攤的公用面積方面（如具體方位、具體面積大小等問題，以下簡稱公攤部分）語焉不詳，甚至含糊其詞；即使《商品房買賣合同》中附帶了“公攤建筑面積構成說明”的《附件》，該《附件》也僅僅是簡單說明“公共門廳、電（樓）梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井等為公攤建筑面積構成”（有些<附件>甚至僅僅注明：“公攤按法律規定”），如此《附件》沒有任何意義。因為，對于購房者而言，法律意義上的公攤構成包括那些方面固然重要，但他(她)更關心的顯然是自己購買的這一套（或幾套）商品房的公攤部分具體是在哪些部位、具體又有多少面積、該公攤的面積到底是如何計算的。因此，把購房者相對容易計算（把握）的套內建筑面積、甚至是套內使用面積作為商品房計價的依據顯然更有利于購房者知情權的維護。可喜的是，已有地區明確規定以套內建筑面積作為商品房的計價依據。
　　有人認為，推行套內建筑面積、甚至是套內使用面積作為商品房的計價依據會產生開發商只注重商品房套內部分的建設而忽略公攤部分建設的問題。但筆者認為這不足為慮：首先，計價方式與可能產生的上述問題顯然沒有必然的因果關系；其次，國家對商品房公共部位的設計、建設等都有相應的明確規定；最后，市場可以成為解決上述問題最有力的武器。
　　2、以建筑面積或套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理的問題。
　　《示范文本》第五條約定，當事人可以選擇以建筑面積或套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理；當事人還可以約定：商品房交付后的建筑面積或套內建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積相比誤差比絕對值超過3%時，購房者可以選擇退房或者要求開發商承擔其他違約責任。
　　筆者認為，上述規定存在瑕疵，極易造成購房者合法權利維護的困難。試想一下，（就像前文提到的那樣）由于組成建筑面積或套內建筑面積的因素眾多，即使建筑面積或套內建筑面積的組成因素（套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積、分攤的公用面積）中相關面積在商品房交付后都發生了較大的相反變化，但卻仍然可以維持總的建筑面積或套內建筑面積不會變化（或在合同約定的3%的誤差之內）。在這樣的情況下，雖然購房者覺得自己的權利受到了侵害，但是，根據《示范文本》第五條的約定，由于進行面積差異的處理依據是建筑面積或套內建筑面積而不是組成建筑面積或套內建筑面積的其他任何面積。因此，這種情況將不能適用對開發商不利的面積差異處理方式（即在面積誤差比絕對值超過3%時，購房者可以選擇退房或者要求開發商承擔其他違約責任）。比如說，有《商品房買賣合同》約定：按照建筑面積進行面積確認及面積差異的處理。在交付商品房時，購房者發現，商品房的套內建筑面積比《商品房買賣合同》中約定的面積大幅度減小而公攤部分面積比《商品房買賣合同》中約定的面積大幅度增加，但由于套內建筑面積和公攤部分面積之和為建筑面積，基于此消彼長的因素，建筑面積保持不變（或在合同約定的誤差之內）。顯而易見，在這種情況下，雖然建筑面積（或其變化）在《商品方買賣合同》約定的范圍以內，但購房者自己能夠享有專有權的套內建筑面積減小而自己很難掌控的公攤部分面積增加了，他們的利益的確受到了侵害；但是，根據《商品房買賣合同》中約定的以建筑面積作為雙方面積差異處理的依據之規定，由于建筑面積保持不變（或在合同約定的誤差之內），購房者顯然就不能適用上述相應的對開發商不利的面積差異處理方式。貴州的趙某等12人就曾經以（在約定以建筑面積作為處理面積差異的爭議前提下）商品房交付后套內面積比合同約定減少,公攤面積卻比合同大幅度增加而將開發商訴之法院,但由于商品房的建筑面積在合同約定的誤差范圍以內而被駁回 。
　　事實上，解決上述問題非常簡單，只需要雙方在《商品房買賣合同》中約定構成計價面積的每一組成面積都應該適用面積差異的處理方式即可。但是，在開發商處于相對強勢的今天，購房者要把如是的條款寫入《商品房買賣合同》顯然不太現實。因此，退而求其次，筆者建議，在對上述問題進行約定時，購房者至少要堅持把建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積都作為適用面積差異的處理依據。
　　3、商品房在按套計價的情況下是否不產生面積差異的處理問題。
　　商品房的“按套計價”制度初衷是為了雙方交易的簡便。《示范文本》第五條也約定了“當事人選擇按套計價的，不適用本條約定”（即不適用在建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值超過3%時，購房者可以選擇退房或者要求開發商承擔其他違約責任的約定）。也就是說，在按套計價的前提下，不管最終交付的商品房面積是多少，雙方的結算價款都不再進行變更（但實踐中一般都是商品房交付時的面積比<商品房買賣合同>中約定的面積“縮水”）。筆者2005年4月22-24日在本市舉行的春季房交會法律咨詢現場就接待了好幾位對上述約定提出疑義的購房者。他們說，雖然《商品房買賣合同》中也約定了商品房的建筑面積、公攤面積等，但由于同時也約定了按套計價，在商品房交付時相應面積較合同約定面積大幅度減少時，開發商就堅持認為：既然合同中有“當事人選擇按套計價的，不適用面積的確認及面積差異的處理規定”的明確約定，那么合同中約定的所謂商品房的建筑面積、公攤面積等最多僅僅可以認為是一個“參照”；既然是“參照”，購房者當然就不能以商品房的建筑面積、公攤面積等在交付前后的變化而與開發商進行價款結算方面的交涉。而且，開發商還認為，如果在選擇按套計價時依然還要適用面積差異的處理方式，那這種按套計價的約定還有任何意義呢？購房者卻認為,《商品房買賣合同》里畢竟也約定了建筑面積、公攤面積，我消費者就是相信你開發商會把這么多面積的商品房交給我才買你房子的呀，可你現在又說面積的約定僅僅是“參考”，如果面積增加了你也會說是“參考”嗎？這一個平方就是好幾千啊（特別是現在按套計價的約定越來越多地出現在非住宅商品房的買賣中，購房者的損失就會更大）！于是，他們將此問題反映到房地產主管部門，房地產主管部門的同志一看《商品房買賣合同》中約定的是按套計價，也大多會認可開發商的意見。筆者認為，在這種情況下依然適用面積差異的處理方式的確不符合《商品房買賣合同》中“當事人選擇按套計價，不適用面積的確認及面積差異的處理規定”的約定。但是，只要《商品房買賣合同》中同時也約定了商品房的具體建筑面積、公攤面積等，開發商就不能排除將承擔兩方面不同性質法律責任的可能性。第一就是民事責任：在有效的《商品房買賣合同》中，既然雙方已經有商品房相關面積的明確約定，那就應該對雙方均具有當然的法律約束力。如果開發商交付的商品房相應面積與《商品房買賣合同》中約定的面積不符，就理應承擔違約責任。至于違約責任的具體承擔方式，并不是適用所謂的面價差異的處理方式：合同中有明確約定的從約定，合同中沒有明確約定的則根據當事人舉證和法律的原則確定——換句話說，這種情況下沒有必要去討論如何適用《示范文本》確定的面積誤差處理方式（但可以根據具體情況對此進行參照適用。限于本文篇幅，此問題不再展開）。而且，如果這種面積的變更導致了開發商原有規劃或者設計的變更，且這種變更沒有得到購房者的同意，那么，根據《商品房買賣合同》條款，購房者就可以向開發商提出退房或承擔其他合同責任的要求；第二是行政責任：如果這種面積的變更屬于開發商原有規劃或者設計的變更，在未得到相關行政部門批準的情況下，開發商應該受到相應的行政處理。
實際上，建設部后來發布的《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）至少在預售商品房中已經對《示范文本》的上述條款作出了改變。該法第十九條第二款規定：“按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”
　　因此，現行的《示范文本》應根據上述規定進行相應的改變，拋棄《商品房買賣合同》中確定了按套計價就不再考慮面積問題的 “一刀切”的簡單處理方式，以避免實踐中少數投機房地產開發商利用《示范文本》的上述瑕疵對購房人作出誤導。
　　三、產權證問題
　　《示范文本》第十五條規定：“出賣人應當在商品房交付使用后___日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的…… ”
　　1、關于辦理房地產權屬證書的義務主體問題。
    上述條款實際上并沒有確定辦理房地產權屬證書的義務主體。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條、《商品房銷售管理辦法》第三十四條、《城市商品房預售管理辦法》第十二條都明確規定了購房者是辦理房地產權屬證書的主要義務主體，而開發商是“協助”義務主體。但是，基于開發商固有的優勢地位，也有地區規定由開發商為購房者辦理房地產權屬證書。 [1]但筆者認為，由于房地產權屬證書的辦理需要開發商提交必要的材料和購房人提出申請這缺一不可的兩個方面，因此，應該說開發商和購房者雙方都是辦理房地產權屬證書的義務主體：開發商提供資料、購房者提出申請，如此而已。
　　2、關于該條規定的出賣人（開發商）提供的權屬登記材料是僅指房屋所有權登記材料，還是同時包括國有土地使用權登記材料的問題。
根據該條“權屬登記”、“房地產權屬證書”的字眼，開發商提供的登記材料不僅指房屋所有權登記材料，還應該包括國有土地使用權登記材料。但是，由于該條款只約定了提供材料的一個時間點，又會讓人覺得開發商提供的登記材料并不包括國有土地使用權登記材料，因為房屋所有權登記材料和國有土地使用權登記材料一般是不可能在同一時間點提供的。因此，該條款語焉不詳，容易產生歧義。筆者認為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十條的規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書”，一個合法、完備的房地產轉移登記，既要向房屋登記機關提供辦理房屋權屬變更登記的資料，也需要向國土資源管理機關提供辦理土地使用權變更登記的相應資料。因此，該條款可根據辦理房屋權屬登記和土地使用權變更登記的先后次序分別約定。如：“開發商應當在商品房交付后____日內，將辦理房屋權屬變更登記需由開發商提供的資料報房產登記機關備案，并協助購房者辦理房屋所有權證書。在購房者取得房屋所有權證書后，開發商應該按照土地管理機關的要求，協助購房者辦理土地使用權變更登記手續（違約責任略）”。
　　3、關于開發商提供辦理權屬登記資料的時間問題。在實踐中，筆者發現很多《商品房買賣合同》都約定了一個很長的時間（如270日、365日等）。但是，《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。”同時，該辦法第四十一條還規定：“房地產開發企業未按規定將…需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。”因此，需要提醒開發商的是，對于開發商向房地產行政主管部門提供房屋權屬登記材料的時限，在雙方約定了一個超過60日的時限的情況下，即使開發商在約定的時間向房地產行政主管部門提供了相應的權屬登記材料而不會對購房者承擔相應的違約責任，但由于上述關于開發商向房地產行政主管部門提供辦理房屋權屬登記資料的不超過60日時限的規定，開發商依然將有可能承擔相應的行政責任。
四、商品房的保修
　　關于商品房保修的范圍、期限和責任，《示范文本》在第十六條中只約定了按照《住宅質量保證書》（住宅商品房）或合同附件另行約定（非住宅商品房）的方式由開發商承擔相應的責任。
    筆者認為，基于實踐中開發商向住宅購房人提供的《住宅質量保證書》
中關于住宅的主要部位的保修內容和保修期限均是參照《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（建設部制訂，1998年9月1日起實施，以下簡稱<規定>）的現實，上述關于住宅商品房按照《住宅質量保證書》的規定承擔保修責任的約定是錯誤的。建設部發布的、自２００１年６月１日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十三條第二款規定：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限”。也就是說，商品住宅的保修期限應該通過該商品房的工程承包單位向建設單位（開發商）出具的質量保修書約定保修期的存續期來確定；其次，如果該存續期限短于《規定》中確定的相應最低保修期限，則以《規定》中確定的相應最低保修期限為該商品房相應部位的保修期。
    需要說明的是，關于商品房相關防水工程的保修期限，我省特別規定了不低于八年的更長的保修期。
 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（本文曾獲得2005年嘉興律師事務理論研討會三等獎）

作者簡介：
吳   濤
　　西南政法大學法律本科畢業，房地產、金融業為執業主攻方向。該律師注重風險防范和過程服務，在非訴訟法律服務方面有許多成功的實踐。
    執業理念：誠信溝通你我，專業創造價值。